Darlehenszinsentwicklung


Bauzinsentwicklung der letzten Jahre

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Die Zinsentwicklung für Baufinanzierungen und Kredite in den letzten Jahren weist einen eindeutigen Abwärtstrend auf. Insbesondere die Bauzinsen sind auf einem Rekordtief und bescheren Bauherren günstige Darlehen. Wie das Zinschart oben zeigt, sind zwar stets kleinere Schwankungen im Durchschnittswert zu beobachten, der Trend ist dennoch nach unten gerichtet. Allerdings sind dem Zinsfall natürliche Grenzen gesetzt. Einzelangebote für Baufinanzierungen waren zu Beginn 2015 bei unter 1 %. Da eine Baufinanzierung mit annähernd 0 % nicht zu erwarten ist, dürfte die Talsohle inzwischen erreicht sein.

Die bange Frage vieler Bauwilliger ist daher: Wie lange wird das aktuelle Zinsniveau anhalten? Schließlich erfordert insbesondere der Bau einer Immobilie ein großes Maß an Planung (auch abseits der Finanzierung) und ist daher ungeeignet für schnelle Entschlüsse.

Zinsentwicklung: Prognose kaum möglich

Wie lange man den Abschluss einer Finanzierung noch hinauszögern und vom aktuellen Zinstiefstand profitieren kann, ist fraglich. Seriöse Vorhersagen sind nicht zuverlässig zu machen, da die Darlehenszinsen Entwicklung zahlreichen Faktoren unterliegt. Es ist also keine Frage, ob die Darlehenszinsen wieder steigen werden, sondern wann.

Vorsicht ist bei konkreten Aussagen zur Zinsentwicklung geboten. Selbst Experten wagen nur Richtungswerte und keine konkreten Angaben, vor allem nicht für die Langzeitentwicklung. Maximal vorsichtige Schätzungen für die Zinsentwicklung 2015 werden gegeben, sind in der Regel aber an Einschränkungen gebunden.

Wie profitieren Darlehensnehmer von der Bauzinsenentwicklung?

Ein vorschneller Abschluss ist in den wenigsten Fällen sinnvoll. Die Planung von Bau, Kauf und Finanzierung erfordert große Sorgfalt. Hinzu kommt, dass ein Zinsanstieg zwar jederzeit beginnen kann, in der Regel sind aber keine Sprünge von mehreren Prozentpunkten innerhalb weniger Tage oder Wochen zu erwarten. Auch wenn Timing wichtig ist, überstürzte Handlungen sind meist nicht zielführend.

Dennoch kann man sich den derzeitigen Tiefstand noch zunutze machen. Bei Neuabschlüssen ist es sinnvoll lange Laufzeiten und eine möglichst hohe Tilgung zu vereinbaren. Auf einen variablen Zinssatz sollte man unbedingt verzichten, denn dieser würde auch während der Laufzeit regelmäßig angepasst – auch bei Zinssteigerung! Besser ist eine lange Zinsbindungsfrist. So wird der günstige Zinssatz für lange Zeit gesichert und durch die hohe Tilgung bereits ein Großteil des Darlehens zurückgezahlt. Das senkt die Kosten für eine unter Umständen teurere Anschlussfinanzierung.

Für bestehende Darlehen gibt es mehrere Möglichkeiten. Ein Forward-Darlehen sichert die aktuellen Zinsen, kann aber erst gegen Ende der Laufzeit abgeschlossen werden. Bei Darlehen, die älter als zehn Jahre sind, greift das gesetzliche Sonderkündigungsrecht für Kredite, so dass sich eine Umschuldung der Baufinanzierung lohnen kann.

Die Hintergründe der Kreditzinsentwicklung

Zinsen ändern sich nicht über Nacht, sondern sind abhängig von zahlreichen Faktoren. Der Prozess, der speziell die Darlehenszinsen Entwicklung beeinflusst, ist äußerst komplex und für Laien nicht einfach zu verstehen. Schlagwörter in diesem Zusammenhang sind oft der Leitzins, die Hypothekenpfandbriefe und die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (kurz EZB). Wie die Kreditzinsen Entwicklung von diesen Faktoren abhängig ist, soll in möglichst kurzer Form im Folgenden geklärt werden. Eine detaillierte Analyse, wie es zu dem derzeit herrschenden historischen Niedrigzinsen kam, führt für Nicht-Finanzexperten in den meisten Fällen zu weit.

Die Geld- und Zinspolitik der Europäischen Zentralbank

Zu den Hauptaufgaben der EZB gehört die Stärkung der Konjunktur sowie die Sicherung der Preisstabilität innerhalb der Eurozone. Es soll verhindert werden, dass in den einzelnen Mitgliedsländern weder eine Inflation ausbricht, noch dass ein Land in eine Deflation abrutscht. Es gilt also, die Balance zwischen Deflation und Inflation zu halten. Als sicherer Wert wurde von den Experten der EZB eine Inflationsrate von knapp unter 2 % ermittelt. Um diesen Wert zu halten, nimmt die EZB bewusst und geplant Einfluss auf den Finanzmarkt.

Gemeinsame Währung, gemeinsame Maßnahmen

Um die Währung und die Preise stabil zu halten, stehen der EZB mehrere Finanzinstrumente zur Verfügung. Diese Maßnahmen der EZB betreffen dabei alle Länder, die der Währungsunion angeschlossen sind. Die Schwierigkeit liegt darin, dass die einzelnen Volkswirtschaften Europas unterschiedlich stabil sind. Während sich beispielsweise Deutschland über eine starke Konjunktur freuen kann, war und ist in einigen südlichen Ländern wie Italien, Spanien und vor allem Griechenland, eine zunehmende wirtschaftliche Stagnation zu beobachten.

Kampf der Deflation

Um das Wirtschaftswachstum wieder anzukurbeln und eine Deflation in einzelnen Ländern abzuwenden, griff die EZB regulierend ein. Vor allem die Folgen der Finanzkrise 2007 erforderten Reaktionen. Seitdem wurden immer wieder Anpassungen durch die EZB vorgenommen, um die wirtschaftliche Stabilität zu sichern. Dies hatte und hat Auswirkung auf den gesamten Euroraum und spiegelt sich nicht nur im Preisniveau wider, sondern auch in der Zinsentwicklung der letzten Jahre.

Der Leitzins und sein Einfluss auf die Zinsentwicklung

Ein wichtiges Finanzinstrument der EZB zur Regulierung ist der Leitzins. Gibt es Änderungen an diesem, stürzen sich Medien und Analysten sofort darauf, um die Auswirkungen für die Wirtschaft abzuschätzen und Strategien zu entwickeln. Jede Veränderung zieht wirtschaftliche Reaktionen nach sich. Durch die Anpassung des Leitzinses kann die EZB indirekt Einfluss auf die Zinsen der Banken nehmen, die diese an die Kunden weiter geben können.

Leitzinsänderungen seit 2008





Wie der Leitzins die Banken beeinflusst

Auch wenn die genauen Zusammenhänge komplexer sind, kann man den Einfluss des Leitzinses auf die Banken doch vereinfacht darstellen. Die Banken haben die Möglichkeit, sich Geld wie eine Art Kredit bei der EZB zu leihen oder aber Geld dort zu parken, ähnlich einem Sparkonto. Für beides werden Zinsen berechnet. Ist der Leitzins hoch, kostet es mehr Zinsgebühren sich Geld bei der EZB zu leihen, dafür erhält die Bank aber auch für ihr geparktes Geld mehr Zinsguthaben. Das führt dazu, dass die Banken lieber ihr Kapital bei der EZB lagern, als es an die Kunden weiter zu geben, denn sie verdienen an den Guthabenzinsen besser.

Um die Wirtschaft anzukurbeln ist es aber notwendig, dass Geld nicht gebunkert, sondern dass es investiert wird. Man senkt also den Leitzins. So wird es für die Banken billiger sich Geld bei der EZB zu leihen und sehr viel unattraktiver es dort einzulagern. Seit September 2014 erhebt die EZB sogar Gebühren für das Parken von Kapital, die Banken müssen also dafür zahlen, wenn sie Geld bei der EZB lagern.

So werden die Leitzinsen an die Kunden weitergegeben

Für Banken ist es bei niedrigem Leitzins also unattraktiv Geld bei der EZB zu bunkern. Stattdessen ist es sinnvoll, das Geld in Kredite zu investieren, die an Kunden gegeben werden. So ist das Geld im Umlauf und erwirtschaftet auch Rendite – durch die Zinszahlungen der Kunden.

Da es derzeit so günstig für die Banken ist, sich Geld bei der EZB zu leihen, vergeben sie auch günstige Konsumentenkredite. Der Konkurrenzkampf unter den Banken sorgt zusätzlich dafür, dass die niedrigen Darlehenszinsen auch an die Kunden weiter gegeben werden. Im Gegenzug haben Sparer das Nachsehen. Da die Banken für ihr Kapital keine Guthabenzinsen erhalten, ist es für sie nicht lohnenswert diese an die Kunden weiterzugeben. Entsprechend niedrig sind derzeit die Zinsen auf Spareinlagen, wie Sparbuch, Tagesgeld und Festgeld.

Folgen aus der Leitzinssenkung

Blick auf das EZ-Gbeäude in Frankfurt am MainDie Einflussnahme der EZB auf die Zinsentwicklung geschieht nicht ohne Grund. Wie die Grafik zeigt, wurde der Leitzins in den letzten Jahren immer wieder gesenkt, bis zum heutigen Rekordtief. Durch die Anpassungen erhofft man sich folgende Reaktionen: Die Banken parken nicht mehr Geld, sondern geben es in Form von günstigen Krediten an die Kunden weiter. Zusätzlich dazu werden die Zinsen auf Sparguthaben gesenkt. Die Kunden verzichten daraufhin ihr Erspartes auf Konten zu bunkern, sondern investieren es, unterstützt von günstigen Krediten.

Das gilt sowohl für Privatpersonen als auch Firmen und Unternehmen. Dadurch kommt mehr Geld in Umlauf, es wird mehr investiert und konsumiert. Mehr Konsum erfordert wiederum mehr Bereitstellung von Waren und Dienstleistungen, was dazu führt, dass die Wirtschaft angekurbelt wird und die Gewinne in Neuinvestitionen angelegt werden können.

Einfluss des Leitzinses auf die Baudarlehenszinsen

Die Veränderung des Leitzinses hat vor allem auf die kurzfristigen Zinsen des Euroraums direkten Einfluss. Das heißt, dass durch Änderungen an diesem zum Beispiel Tagesgelder und Kredite mit kurzer Laufzeit direkt betroffen sind, während die Baudarlehen Zinsentwicklung nicht sofort davon beeinflusst wird. Für langfristige Finanzprodukte sind noch weitere Faktoren entscheidend, wenn auch der Leitzins der wichtigste Einflussfaktor für die Entwicklung der Baufinanzierung Zinsen ist.

Zinsentwicklung Baufinanzierung: Einfluss der Hypothekenpfandbriefe

Baudarlehen unterscheiden sich in einigen Punkten von anderen Kreditformen: Sie können unter anderem über größere Beträge abgeschlossen werden, die Laufzeiten sind länger und es sind zusätzliche Sicherheiten notwendig. Dies führt einerseits dazu, dass die Konditionen anders gestaltet werden wie bei einem Ratenkredit, zum anderen werden die Bauzinsen selbst anders gebildet. Der Leitzins hat dennoch großen Einfluss auf die Entwicklung. Darlehenszinsen für Baufinanzierungen sind zusätzlich auch von den Sicherheiten abhängig. Ein weiterer Faktor, der in die Kalkulation mit einfließt, sind die Hypothekenpfandbriefe.

Was sind Hypothekenpfandbriefe?

Um langfristige Kredite wie Baudarlehen zu finanzieren, nutzen Banken unter anderem Hypothekenpfandbriefe. Das sind festverzinsliche Wertpapiere, die von einer Bank ausgeben werden. Anleger können diese erwerben, wodurch die Bank Kapital einnimmt, das sie dann in Form von Immobiliendarlehen an Kunden weiter gibt. Sowohl die Darlehen als auch die Hypothekenbriefe sind dabei an Laufzeiten gebunden. Der Kreditnehmer zahlt Zinsen für das Darlehen an die Bank. Der Pfandbrief-Inhaber wiederum erhält von der Bank Zinsen für seine Investition.

Am Ende der Laufzeit erhält der Anleger anders als bei Aktien sein investiertes Geld ohne Verluste zurück. Dies liegt daran, dass als Sicherheit für Baufinanzierungen stets die Immobilie hinterlegt wird. Selbst wenn also der Kreditnehmer seine Schulden nicht mehr bezahlen kann, erhält am Ende der Gläubiger und damit auch der Anleger sein Geld durch eine Zwangsversteigerung der Immobilie wieder.

Umsetzung der Finanzierung mit Pfandbriefen

In der Praxis geht es natürlich nicht nur um einen Darlehensnehmer und einen Investor. Banken finanzieren tausende Projekte. Ebenso geben sie regelmäßig Pfandbriefe heraus, auch ohne diese einem konkreten Projekt zuzuweisen. Es wird also nicht in einzelnen Projekten gedacht, sondern im großen Stil vorausschauend organisiert und geplant. Schwierigste Aufgabe ist die Kalkulation der Zinsen sowohl für die Pfandbriefe als auch der Darlehen.

Hypothekenpfandbriefkurve

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (kurz vdp) ermittelt regelmäßig einen Durchschnittswert der vergebenen Hypothekenpfandbrief-Zinsen. Daraus ergibt sich eine Kurve, an der man die Zinsentwicklung der Pfandbriefe im Laufe der Zeit ablesen kann. Ähnlich wie bei der Leitzins- und Darlehenszinsen-Entwicklung ist hier ein stetiger Abwärtstrend zu beobachten. Das bedeutet, dass für Hypothekenpfandbriefe immer weniger Zinsen gezahlt wurden.

Pfandbriefkurve 2011 bis 2015





Bauzinsenkurve 2011 bis 2015





Die Hypothekenpfandbriefkurve kann als Anhaltspunkt für die Darlehenszinsen Entwicklung gesehen werden. Beide stehen im engen Zusammenhang, orientieren sich am Leitzins und sind durch Immobilien abgesichert. Vereinfacht kann man sagen, dass sich die Entwicklung der Hypothekenpfandbrief-Zinsen zeitlich verzögert auch auf die Darlehenszinsen Entwicklung auswirkt. In der Regel sind die Darlehenszinsen dabei etwas höher als die Pfandbriefzinsen. Die Bundesbank veröffentlicht die aktuellen Zahlen und Zinssätze regelmäßig.

Zusammenfassung der Einflüsse

Was hat aber nun der Leitzins mit den Hypothekenpfandbriefen zu tun? Und wie entsteht der Einfluss auf die Darlehenszinsen? Pfandbriefe werden von der Bank dazu genutzt, Kapital zu erhalten, das sie wiederum an Darlehensnehmer weiter verleiht. Selbstverständlich möchte sie dabei Gewinn erzielen. Aus diesem Grund ist der Darlehenszinssatz immer höher als der Zinssatz der Pfandbriefe. Wäre dies nicht so, müsste die Bank die Zinserträge aus dem Darlehen direkt als Zinsen an den Pfandbriefanleger weiter geben.

Hinzu kommt ein zweiter wichtiger Faktor: Grundsätzlich hätte die Bank auch immer die Möglichkeit, Geld von der EZB zu leihen. Um günstiger an Kapital zu kommen, gibt die Bank Hypothekenpfandbriefe heraus, bei der sie an die Anleger einen günstigeren Zinssatz zahlen kann, als an die EZB für einen Kredit. Da Hypothekenpfandbriefe sehr sichere Anlagen sind, finden sich auch für die derzeit niedrigen Guthabenzinsen Anleger für die Pfandbriefe.

Konkurrenz hält Zinsen niedrig

Daraus ergibt sich eine Obergrenze für die Hypothekenpfandbrief-Zinsen. Was hält aber die Banken davon ab, das Kapital aus den Pfandbriefen nicht mit enorm höheren Zinsen an die Darlehensnehmer weiter zu geben? Ganz einfach: Die Konkurrenz. Denn auch hier spielt der Zinssatz, zu dem sich die Banken Geld von der EZB leihen können, eine Rolle. Sollte eine Bank die Zinsen weit über diesen Zinssatz anheben, kann jederzeit ein Konkurrent ein günstigeres Angebot liefern.

Für die Anpassung der Darlehenszinsen ist also der Leitzins, zu dem sich Banken Geld von der EZB leihen können, eine kritische Grenze. Da jede Bank die Möglichkeit dazu hat, ist es aufgrund des Konkurrenzdrucks nicht möglich, sich allzu weit von diesem Wert zu entfernen.

Darlehenszinsen Kalkulation ist komplex

Aus den genannten Einflussfaktoren ließe sich schließen, dass die Darlehenszinsen sich irgendwo zwischen Hypothekenpfandbriefzinsen und dem Leitzins ansiedeln. So einfach ist es leider nicht, denn in die Berechnung fließen noch mehr Punkte ein. So heben die Banken den Zinssatz an, um ihre Auslagen zu decken und Gewinn zu machen. Auch bei Krediten bestimmt die Nachfrage den Preis mit, eine erhöhte Nachfrage steigert also ebenfalls den Zinssatz. Hinzu kommt das Verhalten der Anleger, die allgemeine Konjunktur, die Konkurrenzsituation unter den Banken, sowie politische Einflüsse.

Zahlreiche Einflussfaktoren erschweren Zinsentwicklung Prognose

Wie sensibel die Finanzmärkte reagieren, kann man oft an den Börsenberichten und den Aktienentwicklungen in den Medien sehen. Die Darlehenszinsen stehen zwar in keinem direkten Zusammenhang zum Aktienmarkt, doch sind auch sie von vielen wirtschaftlichen und politischen Veränderungen und Entwicklungen betroffen. Auch wenn man die Leitzinsentwicklung und den Stand der Hypothekenzinsen kennt, bleiben noch viele weitere Faktoren, die berücksichtigt werden müssen. Experten wagen daher keine exakte Vorhersage, sondern geben maximal vorsichtige Tendenzen bekannt.