Beleihung – Kreditsicherheit für die Bank

Eine Besonderheit der Immobilienfinanzierung ist, dass die finanzierte Immobilie als Sicherheit für die Bank herangezogen wird. Sollte der Kreditnehmer seine Schulden bei der Bank nicht mehr begleichen können und zahlungsunfähig werden, kann die Bank die Immobilie zwangsversteigern lassen und dadurch die Schulden tilgen. Man spricht bei dieser Art der Kreditsicherheit von einer Beleihung der Immobilie.

Grundlage der Beleihung: der Beleihungswert

Entscheidend bei der Beleihung einer Immobilie ist der sogenannte Beleihungswert. Er bildet die Basis für weitere Berechnungen, die mit einer Beleihung und einer Immobilien- oder Baufinanzierung in Zusammenhang stehen.

Was ist der Beleihungswert?

Haus im Tausch gegen GeldImmobilienpreise unterliegen ständigen Marktschwankungen, der Preis kann steigen oder fallen. Dafür sind meist die unterschiedlichsten Faktoren verantwortlich, die sich auch nur schwer vorhersagen lassen. Wenn eine Bank aber eine Immobile als Sicherheit akzeptieren soll, braucht sie einen Preis für die Immobilie, den sie zu jeder Zeit bei einem Verkauf erhalten kann.

Die Laufzeit von Darlehen erstreckt sich oft über mehr als ein Jahrzehnt. Für diesen Zeitraum die Immobilienpreisentwicklung vorherzusagen, ist beinahe unmöglich. Dennoch braucht ein Kreditgeber die Sicherheit, dass er jederzeit mit dem Erlös aus einer Zwangsversteigerung der Immobilie, seine Auslagen decken kann. Aus diesem Grund muss ein vom Markt unabhängiger Immobilienwert ermittelt werden: Dies ist der Beleihungswert.

Berechnung Beleihungswert

Um einen marktunabhängigen Wert einer Immobilie festzulegen, bedienen sich die meisten Kreditinstitute einer einfachen Formel:

Beleihungswert = Verkehrswert – Sicherheitsabschlag

Der Verkehrswert ist der derzeitig gültige Marktwert der Immobilie. Von diesem wird dann ein sogenannter Sicherheitsabschlag abgezogen, um den Beleihungswert zu erhalten. Der Sicherheitsabschlag dient dazu, Marktschwankungen abzufangen und einen dauerhaft realistischen Verkaufswert zu erhalten. Er wird in der Regel prozentual zum Gesamtwert ermittelt und ist abhängig von Lage und Zustand der Immobilie. Üblicherweise liegt der Sicherheitsabschlag zwischen 10 und 25 % des Verkehrswerts.

Beleihungsgrenze legt die Kredithöhe fest

Hat man den Beleihungswert ermittelt, wird noch die Beleihungsgrenze berechnet. Dies ist ein prozentualer Wert, der von Bank zu Bank unterschiedlich ist, üblich sind in der Branche 60 bis 80 % des Beleihungswertes. Diese Beleihungsgrenze legt fest, wie viel Prozent des Beleihungswertes das Kreditinstitut maximal als Darlehen vergibt. Den restlichen Betrag, der für den Bau oder Kauf einer Immobilie benötigt wird, muss der Kreditnehmer als Eigenkapital aufbringen. Alternativ kann auch eine Vollfinanzierung gewählt werden, diese hat aber deutlich schlechtere Konditionen.

Banken haben individuelle interne Beleihungsgrenzen. Weitere Faktoren wie besonders gute Bonität oder sehr guter Zustand der Immobilie können die Beleihungsgrenze beeinflussen. Indirekt hat natürlich auch das vorhandene Eigenkapital Einfluss. Wer genügend Eigenanteil einbringt, so dass er nur 60 % des Beleihungswertes als Kredit benötigt, kann sich auch die entsprechend besseren Zinsangebote sichern.

Rechenbeispiel Beleihung Immobilie

An einer Beispielrechnung wird deutlich, wie Banken bei der Kreditvergabe vorgehen und wie sich die einzelnen Werte berechnen. Als Beispiel wird ein Immobilienkauf mit einer Beleihung von 80 % gewählt, alle Werte in Euro.

Kaufpreis der Immobilie (ohne Nebenkosten): 500.000

abzüglich 20 % Sicherheitsabschlag, entspricht 100.000
ergibt einen Beleihungswert von 400.000

Beleihungsgrenze entspricht 80%
ergibt eine maximale Kredithöhe von 320.000

Um den Kaufpreis voll aufbringen zu können, müssen also vom Kreditnehmer noch 180.000 Euro an Eigenkapital aufgebracht werden. Bei einer Beleihungsgrenze von 60% entsprechend 260.000 Euro (Kredithöhe = 240.000 Euro).

Welchen Einfluss hat die Beleihung auf das Baudarlehen?

Je nachdem wie hoch die Beleihungsgrenze gewählt wird, also zu wie viel Prozent man sein Haus beleihen lässt, hat dies Einfluss auf den angebotenen Zinssatz. Letztlich richtet sich die Beleihungsgrenze auch nach dem möglichen Eigenkapitalanteil. Auch wenn eine Beleihung von 60 % günstiger ist, man muss dann einen größeren Eigenanteil aufbringen können. Reicht das eigene Kapital dafür nicht, muss zwangsläufig eine höhere Beleihung gewählt werden.

Grundsätzlich gilt, je höher der Eigenkapitalanteil, desto günstiger die Darlehenszinsen. Das heißt, dass man für eine Immobilienfinanzierung mit einer Beleihung von 60 % in der Regel bessere Angebote erhält, als bei einer 80% Beleihung. Bringt man überhaupt keinen Eigenanteil ein, steigen die Zinsen noch stärker an.

Ein online Darlehenszinsen-Rechner verdeutlicht welchen Einfluss die Beleihung auf die Zinssätze hat. Mit einem solchen Baudarlehen-Vergleichs-Rechner für Darlehenszinsen kann man festlegen, wie hoch die Bausumme und die Beleihung sein soll und erhält dann konkrete Zinsangebote. So kann man auf einen Blick sehen, welche Veränderungen sich ergeben und wie man die günstigsten Zinsen erhält.

Eintragung der Grundschuld

Schreibtisch mit Geld, Plänen, GrundbuchauszugWenn man sein Grundstück, seine Eigentumswohnung oder eben sein Haus als Sicherheit für die Bank bereitstellt, wird dies bei der Immobilienfinanzierung im Grundbuch festgehalten. Das Kreditinstitut wird dann als „Grundpfandrechtsgläubiger“ eingetragen. Das heißt im Grunde nichts anderes als dass, sollte es zu einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers kommen, die Bank das Recht hat, das entsprechende Objekt (Haus, Wohnung, Grundstück) zu verkaufen, um mit dem Erlös die Schulden zu begleichen.

Anders als bei der Hypothek ist die sogenannte Grundschuld nicht an eine konkrete Forderung gebunden. Sollte das Immobiliendarlehen abbezahlt sein, könnte der Kreditnehmer die bestehende Grundschuld bei seiner Bank auch noch für anderen Finanzierungsprojekte als Sicherheit nutzen. Diese Kredit Beleihung, die nicht an eine Bau- oder Immobilienfinanzierung gebunden ist, ist aber eher selten.

Erstrangiges Darlehen

Die meisten Immobilienfinanzierungen sind sogenannte erstrangige Darlehen. Grundsätzlich kann man seine Immobilie nicht nur für eine Bank als Sicherheit verwenden, sondern auch für weitere Darlehensgeber. Entscheidend für jede Bank ist, an welcher Stelle sie im Grundbuch als Grundpfandrechtsgläubiger eingetragen ist. Denn hier gilt: Immer schön der Reihe nach.

Kommt es zur Zwangsversteigerung werden die Gläubiger in der Reihenfolge, wie sie im Grundbuch erfasst sind, ausbezahlt. Wer also zu weit unten steht, geht unter Umständen leer aus, da der Verkauf nicht genügend Erlös gebracht hat, um alle Schulden zu begleichen. Deshalb möchten natürlich jeder an erster Stelle stehen. Sozusagen auf dem ersten Rang, daher der Begriff erstrangiges Darlehen.

Wer an erster Stelle der Grundschuld-Gläubiger steht, hat sehr gute Chancen, dass er in jedem Fall seine Auslagen erstattet bekommt. Deshalb bieten Kreditinstitute für erstrangige Darlehen auch günstigere Zinssätze an als für Kredite an zweiter oder noch späterer Stelle (sogenannte nachrangige Darlehen).