Forward Darlehen: Zinsen für die Zukunft sichern

Wer eine Immobilienfinanzierung aufnimmt, benötigt in der Regel aufgrund der hohe Darlehensbeträge mehr als eine Finanzierung. Denn nach Ende der Zinsbindung ist meist noch eine Restschuld übrig. Diese zweite, nachfolgende Finanzierung nennt man Anschlussfinanzierung. Eine besondere Form dieser Anschlusskredite ist das Forward Darlehen, das sich in einigen Punkten von einer normalen Anschlussfinanzierung unterscheidet. Es garantiert Planbarkeit schon bis zu mehrere Jahre vor Eintritt der Anschlussfinanzierung. Doch lohnt sich das? Was muss man beachten, wenn das Forward Darlehen kein Draufzahlgeschäft werden soll?

Was ist ein Forward Darlehen?

Das Forward Darlehen wird zur Begleichung der Restschuld bei Baufinanzierungen genutzt. Bei einem Baudarlehen wird der Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit sowie ein Tilgungssatz festgelegt. Durch dieses System ist in den meisten Fällen nach der Laufzeit das Darlehen noch nicht vollständig zurückgezahlt, das heißt, es bestehen immer noch Schulden, die beglichen werden müssen. Einzige Ausnahme bildet das Volltilgerdarlehen, dessen Tilgung so hoch ist, dass es am Ende der Zinsbindung keine Restschuld gibt. Die Raten sind jedoch dementsprechend hoch. In normalen Finanzierungen muss jedoch für die Restschuld dann ein neues Darlehen aufgenommen werden.

Eine Möglichkeit ist das Forward Darlehen. Das Besondere an dieser Variante ist, dass der Vertrag für das anschließende Darlehen bereits während der Laufzeit des ersten Immobiliendarlehens abgeschlossen wird. Man handelt also bereits im Voraus die Konditionen für das nachfolgende Darlehen aus. Dies kann bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Laufzeit des ersten Kredits geschehen. Die Darlehenszinsen sind dann vertraglich festgeschrieben und können sich nicht mehr ändern. Sobald die Zinsbindungsfrist des alten Darlehens abgelaufen ist, beginnt die Laufzeit des Forward Darlehens. Der Ablauf ist dann wie ein normales Immobiliendarlehen, das in monatlichen Raten zurückgezahlt wird.

Lohnt sich ein Forward Darlehen statt einer Anschlussfinanzierung?

Anschlussfinanzierung

  • Vertragsschluss kurz vor Laufzeitende des ersten Darlehens
  • Zinsen orientieren sich an aktuellem Marktniveau
  • Keine Zinsaufschläge
  • Keine Bereitstellungszinsen
  • Abschluss bei bestehendem oder neuem Anbieter

→ Lohnt sich bei zu erwartender Zinssenkung

Forward Darlehen

  • Vertragsschluss bis zu mehrere Jahre vor Laufzeitende
  • Zinsen werden vertraglich vorab garantiert
  • Keine Bereitsstellungszinsen
  • Ggf. Zinsaufschläge auf Basiszins
  • Abschluss bei bestehendem oder neuem Anbieter

→ Lohnt sich bei zu erwartendem Zinsanstieg

Wer sich rechtzeitig über die Anschlussfinanzierung Gedanken macht, wird sich früher oder später mit der Option des Forward Darlehens konfrontiert sehen. Ob sich ein Forward Darlehen als besondere Form der Anschlussfinanzierung allerdings lohnt, muss im Einzelfall entschieden werden. Ausschlaggebend für die Entscheidung sind in erster Linie die Kosten. Die Frage ist, ob es sich finanziell lohnt, vorzeitig eine Anschlussfinanzierung abzuschließen oder bis kurz vor Auslaufen der Vertragslaufzeit zu warten und sich erst dann nach aktuellen Angeboten umzusehen. Forward Darlehen können teurer sein als normale Finanzierungen, da sie bis zu mehrere Jahre im Voraus abgeschlossen werden. Dies lohnt sich dann, wenn man mit steigenden Zinsen rechnen muss und daher die etwaigen Zinsaufschläge nicht ins Gewicht fallen. Je länger man sich im Voraus entscheidet, desto unsicherer wird die Kalkulation.

Forward Darlehen Zinsen

Bild zeigt einen WeckerDas Entscheidende beim Forward Darlehen ist, dass man sich die aktuell geltenden Konditionen für einen späteren Zeitpunkt sichert. Am wichtigsten dabei ist der Zinssatz für das Forward Darlehen. Zinsentwicklungen sind schwer vorherzusagen; es lässt sich nie mit absoluter Gewissheit sagen, ob die Darlehenszinsen steigen oder fallen werden. Wer sich die aktuellen Darlehenszinsen, die derzeit auf dem Markt angeboten werden, bereits für die Zukunft sichern möchte, kann dies mit einem Forward Darlehen tun.

Glücksspiel Zinsentwicklung

Das große Problem beim Forward Darlehen ist die Unwägbarkeit bei der Zinsentwicklung. Von der Entwicklung der Zinsen hängt es ab, ob sich ein Forward Darlehen lohnt oder ob man bis zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung warten sollte, um abzuschließen. Ist das aktuelle Zinsniveau hoch und die Zinsen fallen in ein paar Jahren, empfiehlt es sich keinesfalls, ein Forward Darlehen abzuschließen. Sind die Zinsen hingegen niedrig und man muss damit rechnen, dass sie steigen, lohnt sich der vorzeitige Abschluss. Es ist jedoch oft nur schwer möglich, die exakte Zinsentwicklung vorauszusagen, da sie von vielen Faktoren abhängt. Je länger im Voraus man sich dazu entschließt, ein Forward Darlehen abzuschließen, desto größer wird die Unsicherheit darüber, ob es sich wirklich lohnt. Es gilt daher, den richtigen Moment zu erwischen und vor allem ein Forward Darlehen mit günstigen Zinsen zu sichern.

Forward-Darlehen: Aufschlag für Zinsen

Da auch die Banken Zinsveränderungen nicht exakt voraussagen können, werden die Zinsen für Forward-Darlehen-Angebote im Normalfall angepasst. In der Regel gibt es einen Risikoaufschlag, der je nach Vorlaufzeit unterschiedlich hoch ausfallen kann. Je länger ein Forward Darlehen vor Eintritt des Laufzeitendes abgeschlossen wird, desto höher fallen die Zinsaufschläge aus, da auch Zinsprognosen immer unsicherer werden. Forward Darlehen ohne Aufschlag sind eher ungewöhnlich, jedoch gibt es oftmals aufschlagsfreie Zeiten (zum Beispiel die ersten sechs Monate ohne Zinsaufschlag). Mit einem Forward Darlehen Vergleich unterschiedlicher Anbieter kann man aber günstige Angebote finden, die nur einen geringen Zinsaufschlag erheben. Am besten zieht man für den Vergleich den effektiven Jahreszins heran, denn dieser bezieht alle Kosten des Darlehens mit ein.

Es muss daher vorab eingerechnet werden, ob es sich lohnt, einen Zinsaufschlag in Kauf zu nehmen oder ob man lieber unmittelbar vor dem Eintritt in die Anschlussfinanzierung ein Darlehen abschließt.

Planungssicherheit

Nicht nur wenn man sich günstige Zinsen sichern kann, ist ein Forward Darlehen vorteilhaft. Viele Darlehensnehmer schätzen auch die Planungssicherheit, die man durch den frühen Abschluss gewinnt. Bereits während der Laufzeit des ersten Darlehens weiß man, wie hoch die Raten auch nach der Anschlussfinanzierung sein werden, was eine wesentlich sicherere Planung beinhaltet. Zudem hat man den Vorteil, dass man bereits eine Finanzierung hatte und sich dementsprechend gut auskennt. Man kann daher viel besser einschätzen, welche Faktoren bei der Baufinanzierung wichtig ist.

Sonstige Kosten beim Forward Darlehen

Im Grunde ist der gering erhöhte Zinssatz beim Forward Darlehen der einzige Kostenfaktor gegenüber einem regulären Darlehen. Auch wenn man sich bereits Jahre vorher das Darlehen sichert, müssen während der Wartezeit keine Bereitstellungszinsen gezahlt werden, ebenso wenig wie Monatsraten. Es fallen auch keine extra Bearbeitungsgebühren oder Ähnliches an.

Sollte man das Forward Darlehen bei einem neuen Anbieter abschließen, kann es allerdings doch zu Kosten kommen. Denn dann muss die Grundschuld im Grundbuch, die als Sicherheit für das Darlehen gilt, umgeschrieben werden, wofür Gebühren erhoben werden. Es gibt aber viele Baufinanzierer, die gerne diese Kosten übernehmen, falls man ein Forward Darlehen bei ihnen abschließt. Hier lohnt es sich nachzufragen.

Das Forward Darlehen doch nicht in Anspruch nehmen

Je weiter im Voraus man ein Darlehen abgeschlossen hat, desto unsicherer ist die Lage. Die Zinsentwicklung kann nur bedingt vorausgesagt werden, daher kann es natürlich sein, dass man das Forward Darlehen zu weitaus höheren Konditionen abschließt, als zur letztlichen Auszahlung des Darlehens gelten. In diesem Fall kann man das Darlehen nicht einfach ausschlagen, da man einen Vertrag unterschrieben hat, an den sich der Kreditnehmer ebenso zu halten hat wie die Bank. Es besteht die Möglichkeit, den Darlehensvertrag zu kündigen, jedoch nur unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung und ggf. weiterer im Vertrag angegebener Leistungen. Es sollte wohl überlegt sein, ob es sich lohnt, den Vertrag außerlanmäßig zu kündigen oder doch lieber die ausgehandelten Zinsen zu bezahlen.

Forward Darlehen: Anschlussfinanzierung für die Zukunft

Egal ob Baufinanzierung, Anschlussfinanzierung oder Forward Darlehen: Jede Finanzierungsart erfordert eine gute und sorgfältige Planung. Der Vorteil des Forward Darlehens ist, dass man genügend Zeit dafür hat. Andererseits sollte man auch nicht zulange zögern, wenn man sich die aktuell niedrigen Bauzinsen für die Zukunft sichern möchte. Sobald das allgemeine Zinsniveau wieder steigt, steigen auch die Zinsen für Forward Darlehen wieder an. Wer aber das richtige Timing hat, kann durch die Wahl des optimalen Zeitpunkts für ein Forward Darlehen profitieren und einiges an Zinszahlungen sparen.