Nachfinanzierung – wenn der Immobilienkredit nicht ausreicht

Ein sorgfältiges und verlässliches Finanzierungskonzept ist das A und O jeder Baufinanzierung. Denn auch das günstigste Angebot kann teuer werden, wenn der Bauherr oder Immobilienkäufer im Voraus nicht sorgfältig kalkuliert. Trotzdem: Viele Baudarlehen reichen nicht aus, um alle Kosten zu decken. Die Folge: Man muss nachfinanzieren. Eine Nachfinanzierung gibt es in der Regel jedoch zu schlechteren Konditionen als eine komplette Baufinanzierung. Was kann man also im Voraus tun, um unnötige Mehrkosten durch eine Nachfinanzierung zu vermeiden? Und: Was, wenn man sich bereits verkalkuliert hat und eine Nachfinanzierung somit unvermeidlich wird?

Was ist eine Nachfinanzierung?

Eine Nachfinanzierung bezeichnet den Abschluss eines zusätzlichen Kredits oder die Aufstockung des laufenden Darlehens, um alle Kosten zahlen zu können. Wer nachfinanzieren muss, hat sich somit in der Finanzplanung verkalkuliert. Das Problem: Nachfinanzieren heißt in der Regel zusätzliches Geld zu schlechteren Konditionen leihen zu müssen. Denn eine Nachfinanzierung erhöht das Risiko der Kreditgeber. Und das lassen sich diese mit entsprechend hohen Zinsen bezahlen.

Das Prinzip der Nachfinanzierung

Grafik zur Nachfinanzierung

Wann ist eine Nachfinanzierung erforderlich?

Man muss immer dann nachfinanzieren, wenn der Immobilienkredit nicht ausreicht und der Kreditnehmer für die Mehrkosten nicht selbst aufkommen kann. Und das ist nicht selten der Fall. Denn Bauprojekte werden mit der Zeit häufig teurer als erwartet. Der Grund: Eine realistische Kalkulation und Finanzplanung ist anspruchsvoll und zeitaufwendig. Darüber hinaus ist nicht alles kalkulierbar wie beispielsweise ein Sturm, der die Baustelle verwüstet und Bauverzögerungen durch Wasseradern. Häufig verteuern auch nachträgliche Sonderwünsche der Immobilienbesitzer das Bauvorhaben.

Gründe für eine Nachfinanzierung

Es gibt verschiedene Gründe, warum ein Bauherr oder Immobilienkäufer nachfinanzieren muss. Häufig verursachen unberücksichtigte Kostenstellen wie Notargebühren oder Bereitstellungszinsen einiges an Mehrkosten. Häufig ist der Neubau auch teurer als erwartet. Entscheidet man sich zum Beispiel doch für die teureren Fließen im Bad oder die besseren Einbaufenster, kann das ein Loch in die Finanzplanung reißen. Auch bei einer Renovierung tauchen nicht selten unerwartete Mängel an der Immobilie auf. Daher gilt: In der Baufinanzierung sollte man Kosten immer großzügig kalkulieren. Ein finanzielles Polster ist stets ratsam.

Unterschied zwischen Nachfinanzierung und Anschlussfinanzierung

Die Fachbegriffe Anschlussfinanzierung und Nachfinanzierung halten viele fälschlicherweise für Synonyme. Jedoch handelt es sich hier um zwei verschiedene Darlehensarten. Der Unterschied: Wer eine Nachfinanzierung abschließt, benötigt zusätzliche Gelder zur laufenden Baufinanzierung. Eine Anschlussfinanzierung hingegen ist ein neuer Vertrag – meist auch mit neuen Konditionen – um die Restschuld der Erstfinanzierung zu begleichen. Die Zinsbindungsfrist von Immobiliendarlehen beläuft sich häufig auf 5-15 Jahre. In der Regel ist dann jedoch noch eine Restschuld vorhanden – eine Anschlussfinanzierung wird somit nötig.

Nachfinanzierung Baukredit: Wie bekommt man das Zusatzdarlehen?

Stellt man fest, dass eine Nachfinanzierung unvermeidlich wird, sollte man schnellstmöglich das Gespräch mit dem bisherigen Anbieter suchen. Es ist wichtig, sich auf dieses Gespräch gut vorzubereiten. Schließlich möchte man der Bank etwaige Bedenken nehmen! Um eine Nachfinanzierung zu beantragen, sollte man verschiedene Unterlagen vorbereiten. Neben dem Finanzierungsantrag zählen dazu Einkommensnachweise, eine Aufstellung über die noch ausstehenden Bauvorhaben sowie eine Kostenschätzung durch einen Experten.

Hauptproblem der Nachfinanzierung: Haus wird teurer

Eine Nachfinanzierung für eine Immobilie ist in der Regel relativ teuer. Dafür gibt es mehrere Gründe.

Nachfinanzierung: Zinsen sind meist höher

Wenn eine Bank eine Nachfinanzierung abschließt, geht sie in der Regel ein höheres Risiko ein. So verfügt ein Bauherr meist über keine weiteren Kreditsicherheiten, da er bereits durch Abschluss der Baufinanzierung finanziell ausgelastet ist. Auch die sogenannte Beleihungsgrenze treibt den Preis des Zusatzdarlehens. Diese Grenze legt die maximale Darlehenshöhe fest, die der Kreditnehmer von der Bank erhält. Auf diese Weise minimieren Kreditinstitute ihr Risiko. Das Problem: In der Regel ist diese Grenze bereits mit dem laufenden Baukredit erreicht. Überschreiten Finanzdienstleister die Beleihungsgrenze, erhöht sich auch das Risiko. Und das lassen sich Kreditgeber meist mit Zinsen bezahlen.

Anbieterwechsel: Nachrangiger Eintrag ins Grundbuch

Paar kalkuliert gemeinsam Kosten

Wer nachfinanzieren muss, hat zwei Möglichkeiten. Entweder man bekommt eine Nachfinanzierung beim gleichen Kreditinstitut oder man wechselt den Anbieter. Ein Wechsel ist jedoch nicht so einfach. Denn für einen neuen Anbieter ist die Vergabe eines Zusatzdarlehens mit höherem Risiko verbunden. Der Grund: Wer einen Kredit vergibt, wird als Gläubiger ins Grundbuch der Immobilie eingetragen und erhält damit die Grundschuld des Kreditnehmers. Gibt es für eine Immobilie mehrere Gläubiger, können diese nur nachrangig eingetragen werden. Kommt es zu einer Zwangsversteigerung, wird der Erlös entsprechend der Reihenfolge im Grundbuch verteilt. Wer hier nachrangig steht, wird somit später bedient und hat ein höheres Kreditausfallrisiko.

Bauverzögerungen führen zu hohen Kosten

Häufig bemerkt man erst relativ spät, dass ein Darlehen zu niedrig ist, um alle Kosten zu decken. Hinzukommt, dass die Beantragung einer Nachfinanzierung eine gewisse Bearbeitungszeit mit sich bringt. Das kann dazu führen, dass man das zusätzliche Geld zu spät erhält, um fällige Rechnungen zu begleichen. Unnötige Mahngebühren sind die Folge. Im schlimmsten Fall kommt es zu einem Baustopp. Um das zu vermeiden, sollten sich Bauherren frühzeitig an ihren Anbieter wenden, wenn sie feststellen, dass ihr Darlehen nicht ausreicht.

Nachfinanzierung verursacht Nebenkosten

Wer zusätzliche Gelder benötigt, muss auch mit zusätzlichen Nebenkosten rechnen. So muss zum Beispiel der Notar für den erneuten Grundbucheintrag sowie ein Experte für eine Kostenschätzung bezahlt werden. Da es sich bei Nachfinanzierungen meist um vergleichsweise kleine Beträge handelt, berechnen manche Anbieter einen Kleindarlehensaufschlag. Der Grund: Die Bearbeitung eines niedrigen Darlehensantrages kostet in der Regel genauso viel Zeit wie ein Antrag für ein höheres Darlehen.

Tipps: So kann man eine Nachfinanzierung vermeiden

  • Puffer einplanen: Lieber vorab ein höheres Darlehen aufnehmen, als teuer nachfinanzieren zu müssen.
  • Möglichkeit zur Sondertilgung vertraglich sichern: Benötigt man den Geldpuffer doch nicht, kann dieser über eine außerplanmäßige Tilgung zurückgezahlt werden.
  • Darlehen mit Reserveoption aufnehmen: Manche Kreditinstitute bieten an, einen bestimmten Betrag als eiserne Reverse zu hinterlegen. Bei Inanspruchnahme fallen hier jedoch mitunter Gebühren an.
  • Nicht alles auf einmal realisieren: Bauarbeiten, die zunächst nicht notwendig sind, wie zum Beispiel eine aufwendige Gartengestaltung, sollte man aufschieben.
  • Option Ratenkredit überprüfen: Bei kleineren Beträgen kann es günstiger sein, einen Ratenkredit aufzunehmen, als nachzufinanzieren. Hier sollte man immer die Angebote der zahlreichen Anbieter vergleichen.
  • Privates Darlehen aufnehmen: Eventuell besteht die Möglichkeit, sich privat Geld zu leihen. So kann man einiges an Kosten sparen.

Tipps zu Anbietern

Ob beim eigenen Anbieter eine Nachfinanzierung möglich ist, steht entweder im Kreditvertrag oder kann direkt erfragt werden. Sollte eine Nachfinanzierung nötig sein, muss im Normalfall der Anbieter kontaktiert werden, der dann alles Nötige in die Wege leitet.

ING-DiBa Nachfinanzierung

Grundsätzlich bietet die ING-DiBa die Möglichkeit, eine Nachfinanzierung zu beantragen. Dies kann per Telefon erfolgen. Zudem kann man sich dazu auch vor Ort beraten lassen. In Kooperation mit der Interhyp können Kreditnehmer in den dortigen Niederlassungen eine Beratung in Anspruch nehmen. Auf der Website befindet sich ein Antrag zur ING-DiBa Nachfinanzierung. Der Kunde muss Nachweise über den Anlass der Nachfinanzierung geben, also beispielsweise welche Kosten sich unerwarteterweise erhöht haben. Der für die Finanzierung fehlende Gesamtpreis kann dann beantragt werden.

Nachfinanzierung bei Interhyp

Interhyp vermittelt Darlehen und bietet daher kein eigenes Produkt an. Es liegt also am jeweiligen Darlehensgeber, ob eine Nachfinanzierung gewährt wird oder nicht. Generell rät Interhyp dazu, eine Nachfinanzierung zu vermeiden und vorab so zu kalkulieren, dass ein finanzieller Puffer vorhanden ist. Sollte es jedoch dennoch eine Nachfinanzierung nötig sein, kann man sich an den Interhyp-Berater wenden, so dass alle notwendigen Schritte eingeleitet werden können. Je nach Anbieter kann ein Zinsaufschlag auf die Nachfinanzierung erhoben werden.

Dr. Klein Nachfinanzierung

Auch bei Dr. Klein kann eine Nachfinanzierung beantragt werden. Dazu wendet man an sich den persönlichen Ansprechpartner. Der Darlehensnehmer kann dann alle erforderlichen Unterlagen an Dr. Klein übermitteln, wie den Finanzierungsantrag und eine Auflistung darüber, welche Kosten noch anfallen, die nicht mit der regulären Finanzierung abgedeckt werden können. Im Anschluss sucht Dr. Klein den passenden Anbieter für die Nachfinanzierung. Alternativ kann man auch ein Darlehen mit Reserveoption wählen, so dass man keine Nachfinanzierung bei Dr. Klein beantragen muss.