Vollfinanzierung – Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Den Traum von den eigenen vier Wänden träumen viele, doch nicht alle können ihn sich ohne weiteres leisten. Für viele stellt das Eigenkapital eine unüberwindbare Hürde dar. Experten empfehlen bei einer Immobilienfinanzierung 40 % Eigenkapital einzubringen. Das entspricht bei einem Objektpreis von 200.000 Euro einem Eigenkapitalanteil von 80.000 Euro – ohne Nebenkosten.

Diese Summen müssen erst einmal angespart werden. Wer aber keine Gelegenheit hatte, Geld anzulegen, hat mit einer klassischen Baufinanzierung wenig Chancen den Kauf oder Bau einer Immobilie zu realisieren. Eine Alternative für eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist die Vollfinanzierung.

Was ist eine Vollfinanzierung?

Üblicherweise bringen Bauherren oder Käufer einen Eigenkapitalanteil mit in die Finanzierung einer Immobilie ein. Das heißt ein Teil der Kosten wird nicht durch einen Kredit getragen, sondern durch die Kreditnehmer selbst. Mindestens 40 % der Gesamtsumme werden dabei als ideal empfohlen. Werden aber die gesamten Anschaffungskosten als Darlehen benötigt, so spricht man von einer Vollfinanzierung.

Varianten der Vollfinanzierung

Glückliches junges PaarBei der Vollfinanzierung gibt es auch noch weitere Unterscheidungen. Die Bau- bzw. Kaufkosten sind nicht die einzigen Kostenpunkte die beim Immobilienerwerb anfallen. Auch für Nebenkosten, wie Notargebühren, Versicherungen oder Grunderwerbssteuer wird zusätzliches Kapital benötigt. In der Regel werden diese Nebenkosten von den zukünftigen Eigentümern selbst getragen. Kann oder möchte man dieses Geld nicht selbst aufbringen, müssen auch diese Gebühren mit in die Vollfinanzierung übernommen werden. Alternativ kann man dafür einen separaten Kredit aufnehmen.

So ergeben sich zwei Varianten der Vollfinanzierung. Nimmt man Geld allein für die Anschaffung einer Immobilie auf und trägt die Nebenkosten selbst, so spricht man von einer 100-Prozent-Finanzierung. Denn 100 % der Erwerbskosten werden durch ein Darlehen getragen. Möchte man auch noch die Nebenkosten mittels eines Immobilienkredits begleichen, spricht man von einer 110-Prozent-Finanzierung. Also die Erwerbskosten plus die Nebenkosten.

Weitere Besonderheiten der Vollfinanzierung

Möchte man eine Wohnung oder ein Haus kaufen ohne Eigenkapital aufzubringen, dann sollte man sehr gut planen. Bevor man sich in die Finanzierungsplanung stürzt, sollte man sich über einige Besonderheiten der Vollfinanzierung informieren.

Zinsen bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Auch bei einer Vollfinanzierung orientieren sich die Zinsen zunächst am allgemeinen Bauzinsniveau. Allerdings sind die Zinsen für Vollfinanzierungen meist etwas höher. Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital ist das Risiko für die Bank höher, falls der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird. Dieses Risiko lässt sich der Kreditgeber mit höheren Zinsen vergüten.

Tilgung bei Vollfinanzierung

Da bei einer Vollfinanzierung kein Eigenkapital eingebracht wird, ist die Darlehenssumme in der Regel höher, als es bei Baufinanzierungen mit Eigenanteil der Fall ist. Das bedeutet aber auch, dass die Tilgung länger dauert. Schließlich muss mehr Geld zurückgezahlt werden. Dies sollte man bei der Planung der Finanzierung unbedingt bedenken.

Monatsraten oft höher

Im Zusammenhang mit der Tilgung stehen auch die Monatsraten. Wer sein Darlehen schneller zurück zahlen möchte, erhöht im Normalfall einfach den Tilgungssatz. Dies ist bei der Vollfinanzierung ebenfalls möglich. Allerdings sind die Auswirkungen bei Änderungen aufgrund der höheren Darlehenssumme größer. Bevor man voreilig den Tilgungssatz erhöht, sollte man genau berechnen, ob man sich die entsprechend höheren monatlichen Raten dauerhaft auch leisten kann.

Voraussetzungen Vollfinanzierung

Die Vermutung liegt nahe, dass besonders einkommensschwache Personen sich für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital interessieren. Tatsächlich ist aber die Bonität bei einer Vollfinanzierung noch bedeutend wichtiger als bei einer normalen Baufinanzierung. Da die Bank das komplette Objekt finanzieren muss, stehen als Sicherheit nur das Einkommen und die Immobilie selbst zur Verfügung. Sowohl für Einkommen als auch Immobilie gilt: Je besser, desto leichter die Darlehenszusage.

Bonität entscheidend

Eine gut bezahlte, unbefristete Arbeitsstelle ist meist eine Grundvoraussetzung für die Vollfinanzierung. Auch wenn in der heutigen Zeit kaum ein Job bis ans Lebensende als gesichert gilt, ist eine unbefristete Stelle immer noch sicherer als eine befristete. Weiterer entscheidender Punkt ist das Einkommen. Je höher das Einkommen, desto leichter erhält man die Zustimmung zu einer Vollfinanzierung.

Daher eignet sich eine Vollfinanzierung besonders gut für Menschen, die zwar über ein gutes, festes Einkommen verfügen, aber bisher noch keine Gelegenheit hatten, Geld anzusparen. Paradebeispiel für diese Personengruppe sind Lehrer. Diese hatten während des Studiums meist keine Möglichkeit große Summen zu sparen, verfügen aber dann im Staatsdienst über eine gute Bonität und ein sicheres Einkommen.

Für Menschen mit geringem Einkommen wird es schwerer eine Vollfinanzierung zu erhalten und wenn dann meist mit sehr hohen Zinsen. Je höher das Ausfallrisiko, desto schlechter die Zinsen. Bei negativ bewerteter Bonität wird jegliche Finanzierung – auch mit Eigenkapital – in den meisten Fällen abgelehnt.

Einfluss Immobilienwert

Glückliches junges PaarBessere Chancen auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital hat man auch, wenn man das „richtige“ Objekt für den Kauf oder Bau auswählt. Je attraktiver eine Immobilie, desto leichter ist es auch eine Finanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten. Woran liegt das?

Im Falle der Zahlungsunfähigkeit eines Kreditnehmers kann die Bank das als Sicherheit hinterlegte Objekt zwangsversteigern. Bei einer Vollfinanzierung ist der Spielraum sehr klein, um Preisverluste bei der Versteigerung auszugleichen. Bei attraktiven Immobilien in guter Lage sind die Wertsteigerungschancen sehr gut, so dass die Bank damit rechnen kann, ihr investiertes Geld im Falle einer Versteigerung wieder zu erhalten. Bei einem Objekt, das wenig Chancen auf Wiederverkauf hat und zusätzlich noch in einer wenig attraktiven Gegend liegt, sinken die Möglichkeiten des gewinnbringenden bzw. verlustdeckenden Verkaufs.

Der Zustand der Wunschimmobilie und vor allem die Lage des Objekts sind bei einer Vollfinanzierung also sehr viel einflussreicher, als es bei einer klassischen Baufinanzierung der Fall ist. Ein verbindliches Angebot für eine Vollfinanzierung wird daher meist nur offeriert, wenn auch eine Immobilienschätzung gemacht wird.

Risiken einer Finanzierung ohne Eigenkapital

Ein Wohnungs- oder Hauskauf ohne Eigenkapital birgt auch Risiken. Selbst wenn die Bank zustimmt und eine Vollfinanzierung gewährt, sollte man die finanziellen Belastungen genau durchrechnen. Durch höhere Zinsen und größeren Kreditbetrag ist die monatliche Belastung üblicherweise sehr viel höher, als bei einer einfachen Baufinanzierung.

Da die Immobilie als Sicherheit für die Bank hinterlegt wird, kann es bei Zahlungsunfähigkeit im schlimmsten Fall zur Zwangsversteigerung kommen. Und selbst dann sind unter Umständen noch nicht alle Schulden bei der Bank getilgt. Schließlich wurde der gesamte Kaufbetrag als Darlehen aufgenommen. Bringt die Versteigerung nicht mindestens den selben Erlös wie ursprünglich investiert wurde, sind auch nach der Auktion noch Schulden übrig, die beglichen werden müssen – zuzüglich der Zinsen. Bei einer 110-Prozent-Finanzierung außerdem der Darlehensbetrag für die Nebenkosten.

Risiken abfangen

Um es nicht bis zur Zwangsversteigerung kommen zu lassen, gilt es die monatlichen Belastungen und den möglichen Gesamtkreditbetrag genau zu kalkulieren. Es sollte stets genügend Einkommen vorhanden sein, um alle Monatsunkosten und die Raten zu zahlen und dabei zusätzlich einen Puffer für Unvorhergesehenes zu haben. Man sollte außerdem auf Fälle, wie Jobwechsel, Familienzuwachs oder ähnliches vorbereitet sein.

In vielen Fällen kann es auch sinnvoll sein, das Baudarlehen zusätzlich abzusichern. Oft werden sogenannte Kreditversicherungen angeboten, die im Falle von Tod, Arbeitsunfähigkeit oder Arbeitsplatz einspringen. Auch eine Risikolebensversicherung kann für solch eine Absicherung genutzt werden. Welche Möglichkeiten zur Verfügung stehen und außerdem sinnvoll sind, hängt in erster Linie von der Lebenssituation ab. Es lohnt sich hier genau Risiken und Kosten gegeneinander abzuwägen und sich umfassend zu informieren.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll?

Eine Vollfinanzierung hat gegenüber einer anteiligen Baufinanzierung klare Nachteile aber auch Vorteile. Was sich zukünftige Kreditnehmer aber in jedem Fall bewusst machen sollten, ist, dass bei einer Vollfinanzierung die finanzielle Belastung höher ist und wahrscheinlich auch länger anhält. Neben dem Aspekt, dass man den Zahlungsausfall in jedem Fall verhindern sollte, kommt die Frage hinzu, ob man bereit ist ein so hohes Darlehen aufzunehmen. Die Kalkulation der Finanzierung plus die ehrliche Analyse der eigenen Mittel ist dabei unerlässlich. Nur so kann gewährleistet werden, dass man nicht den Traum der eigenen Wände durch einen Schulden-Alptraum ersetzt.