Grundbuch und Grundbucheintrag

Ein eigenes Zuhause ist der Traum vieler Menschen, wenn auch einer der wohl teuersten im Leben. Mit der Aufnahme eines Baudarlehens ist die Erfüllung dieses Wunsches trotzdem möglich. Wer sich schließlich um eine Baufinanzierung bemüht oder plant ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, wird früher oder später auch mit dem Grundbuchamt in Kontakt treten. Die Eintragung ins Grundbuch gehört bei dem Kauf oder Bau einer Immobilie immer dazu. Auch als Sicherheit für aufgenommene Immobiliendarlehen dienen Grundbucheinträge. Ausgeführt werden diese vom zuständigen Grundbuchamt.

Was ist im Grundbuch enthalten?

Ein Grundbuch ist ein öffentliches amtliches Verzeichnis, in dem die Besitzverhältnisse von Grundstücken festgehalten sind. Über jedes Grundstück innerhalb Deutschlands wird also Buch geführt, um jederzeit feststellen zu können, wem das Land gehört. Außerdem werden geltenden Rechte und Lasten mit eingetragen.

Das Grundbuch gibt Auskunft über folgende Punkte:

  • wer der Eigentümer des Grundstücks ist
  • ob weitere Personen Rechte an dem Grundstück besitzen, z.B. lebenslanges Wohnrecht
  • ob es Lasten oder Beschränkungen auf dem Grundstück liegen, z.B. eine Grundschuld zugunsten einer Bank
  • die Rangfolge der Rechteinhaber

Wie ist ein Grundbuch aufgebaut?

Ein Grundbuch ist immer nach dem gleichen Schema aufgebaut, auch wenn sich die Details der Grundbucheinträge unterscheiden können. Als Orientierung der Grundaufbau eines Grundbuchs in der vereinfachten Darstellung:

Aufschrift

Die Aufschrift ist sozusagen das Deckblatt des Grundbuches. Es enthält das zuständige Amtsgericht und die für das Grundstück zuständige Gemeinde.

Bestandsverzeichnis

Im Bestandsverzeichnis werden Daten des Katasteramtes vermerkt. Dazu gehören neben der genauen Größe des Grundstückes auch Einträge zu Wegrechten oder Kanalleitungsrechte.

Abteilung 1: Eigentümer

Angabe zu den Eigentümern des Grundstücks inklusive Kaufdatum oder Erbübertragungen. So können auch vorherige Eigentumsverhältnisse nachvollzogen werden.

Abteilung 2: Beschränkungen und Belastungen

Unter Beschränkungen und Belastungen werden Aspekte wie Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Erbrechte oder ein (oft lebenslanges) Wohnrecht festgehalten.

Abteilung 3: Grundpfandrechte

Im Bereich der Grundpfandrechte wird zum Beispiel die Grundschuld festgehalten, die Banken als Sicherheit für eine Baufinanzierung erhalten. Auch Hypotheken werden hier vermerkt.


Grundbucheintrag: Mögliche Einträge in den drei Abteilungen des Grundbuchs

Es gibt einer Reihe verschiedener Grundbucheinträge, die man anhand der drei verschiedenen Abteilungen gliedern kann. Eigentumsverhältnisse bei Grundstücken sind in Abteilung 1 des Grundbuches zu finden. Dabei gibt es zwei Varianten:

  • Das Grundstück ist Alleineigentum einer juristischen oder natürlichen Person oder einer Personenhandelsgesellschaft.
  • Das Grundstück ist gemeinschaftliches Eigentum mehrerer Personen.

In Abteilung 2 des Grundbuches werden Lasten und Beschränkungen eingetragen. Dabei kann es sich um folgende Punkte handeln:

  • Belastungen des Grundstückes, z. B. durch Erbbaurecht, Vorkaufsrecht oder Dienstbarkeiten wie ein Wohn- oder Nutzungsrecht
  • Verfügungsbeschränkungen des Eigentümers, z. B. eine Anordnung der Zwangsversteigerung
  • Auflassungsvormerkung

In der dritten und letzte Abteilung finden sich Grundpfandrechte, also Belastungen eines Grundstücks. Dabei kann es sich um folgendes handeln:

  • Hypothek, also ein Pfandrecht an einem Grundstück zur Sicherung einer bestimmten Forderung
  • Grundschuld, also ein Pfandrecht an einem Grundstück

Grundbucheintragungen beim Erwerb von Immobilien

Normalerweise hat man eher selten mit dem Grundbuchamt und Grundbucheintragungen zu tun. Erst wenn man den Erwerb oder den Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks anstrebt, muss man sich damit auseinandersetzen. Tatsächlich sind in so einem Fall meist mehrere Grundbucheinträge notwendig.

Alte Rechte und Lasten löschen

Der Verkäufer muss dafür sorgen, dass keine Rechte und Lasten mehr auf dem Grundstück liegen. Sollte zum Beispiel noch ein Grundbucheintrag zu einem Wohnrecht bestehen, muss dieser gelöscht werden, bevor der Verkauf vollzogen werden kann – es sei denn, der neue Besitzer möchte auch das Wohnrecht übernehmen.

Neue Besitzverhältnisse festhalten

Wichtigster Grundbucheintrag bei einem Verkauf ist der Wechsel des Eigentümers. Da das Grundbuch Auskunft über die Besitzverhältnisse gibt, muss bei einem Verkauf der neue Besitzer eingetragen werden. Dieser Grundbucheintrag ist so wichtig, dass er stets notariell beglaubigt werden muss.

Grundschuld oder Hypothek eintragen

Meistens wird der Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie mit einem Baudarlehen finanziert. Die Banken fordern für die großen Summen der Baufinanzierung zusätzliche Sicherheiten. Oft wird dazu die Immobilie als Sicherheit herangezogen. Dazu wird die Bank bzw. der Kreditgeber ebenfalls in das Grundbuch als Gläubiger eingetragen. So wird sichergestellt, dass die Bank im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers ihr Geld zurückerhält. Dies wird in der Regel durch eine Zwangsversteigerung erreicht. In der Reihenfolge, in der die Gläubiger in das Grundbuch eingetragen sind, werden diese dann ausgezahlt.

Voraussetzungen für einen Grundbucheintrag

Wer vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie steht, muss sich in der Regel auch mit dem Grundbuch auseinandersetzen und verschiedene Einträge in die Wege leiten. Um eine Grundbucheintragung erfolgreich durchführen zu können, müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein: Es muss ein Eintragungsantrag eingegangen sein und bewilligt werden. Ohne Antrag kann kein Grundbucheintrag vorgenommen werden; antragsberechtigt sind dabei Betroffene, Begünstigte und – falls der Eintrag notariell beurkundet wird – auch der jeweilige Notar. Zusätzlich muss der Antrag schließlich von demjenigen bewilligt werden, dessen Recht von der Eintragung betroffen ist. Erst dann steht dem Grundbucheintrag nichts mehr im Wege.

Kosten Grundbucheintrag: Welche Gebühren fallen an?

In der Regel entstehen bei einem Grundbucheintrag Kosten. Je nachdem welche Art von Eintrag gemacht wird, unterscheiden sich diese. In einer vom Gesetzgeber erlassenen Gebührentabelle für Grundbucheinträge und -änderungen sind die einzelnen Kostenpunkte aufgeführt. Dabei richten sich die Gebühren für Grundbucheinträge nicht nur nach der Art des Eintrags sondern auch nach dem sogenannten Eintragungswert. Um eine korrekte Gebührenauskunft zu erhalten, setzt man sich am besten mit dem zuständigen Grundbuchamt in Verbindung.

Notarkosten werden extra berechnet

Neben der Grundbucheintragungsgebühr, die vom Grundbuchamt erhoben wird, werden oft auch noch zusätzlich Notarkosten fällig. Einige Grundbucheinträge müssen beglaubigt werden, das heißt es wird ein Notar benötigt, der die Grundbuchänderungen und Einträge bestätigt. Das Notarhonorar ist nicht in der Gebührentabelle des Grundbuchamts enthalten und muss zu den anderen Kosten hinzugerechnet werden!

Kosten sparen bei Grundbucheinträgen

Wer einen Gläubigerwechsel im Grundbuch veranlassen möchte, muss sowohl für die Löschung des alten Gläubigers als auch für die anschließende Neueintragung mit Kosten rechnen. Diese kann er deutlich senken, indem er sich um eine Abtretung bemüht. Voraussetzung ist, dass die Gläubiger eine Abtretung unterstützen und akzeptieren.

Auch bei einem anderen Punkt kann man sparen: Hat man seinen Baukredit vollständig abgezahlt, kann man oft Kosten umgehen, indem man die Grundschuld der Bank nicht voreilig löscht, sondern sie lediglich stilllegt. Auf diese Weise kann sie bei einem neuen Darlehen, das beispielsweise für einen Umbau oder Reparaturen abgeschlossen wird, jederzeit wieder aktiviert werden.

Löschungen im Grundbuch

Radierer Wenn ein Vermerk im Grundbuch nicht mehr benötigt wird, kann man den Grundbucheintrag löschen. Der entsprechende Eintrag wird dann gestrichen, besitzt also keine Gültigkeit mehr. Allerdings kann nicht der Eigentümer einfach Grundbucheinträge löschen lassen, er benötigt dafür eine Löschungsbewilligung des Betroffenen bzw. Begünstigten.

Beispiel Grundschuld löschen: Die kreditgebende Bank ist als Gläubiger eingetragen, damit sie im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers abgesichert ist. Möchte der Eigentümer jetzt diese Grundschuld löschen, braucht er eine Bestätigung der Bank, dass sie auf die Grundschuld verzichtet und alle Schulden bei ihr getilgt sind. Gleiches gilt zum Beispiel bei einer Wohnrecht Löschung: Erst wenn der Begünstigte zustimmt, kann die Löschung vollzogen werden.

Ebenso wie bei anderen Einträgen, entstehen auch bei der Löschung eines Grundbucheintrags Kosten. Diese richten sich wie alle Grundbucheinträge nach dem Eintragungswert und dem entsprechend festgelegten Satz der Gebührentabelle. Bei einer Grundschuld Löschung dürfen Banken hingegen keine Gebühren für die Löschungsbewilligung erheben.

Grundbucheinsicht

Wer sich nicht sicher ist, welche Grundbucheinträge bei seinem Besitz vorhanden sind, kann eine Grundbucheinsicht vornehmen. Das bedeutet nichts anderes, als dass man auf dem zuständigen Grundbuchamt das entsprechende Grundbuch lesen darf. Zugang hat aber nicht jede beliebige Person. Nur der Eigentümer selbst darf jederzeit, gegen Vorlage des Ausweises, sein Grundbuch prüfen.

Makler, Banken und andere Behörden haben ebenfalls Zugriff auf die Akten, sofern ein berechtigtes Interesse besteht, etwa bei einem Verkauf des Objekts oder bei der Festlegung der Beleihungsgrenze. Dieses berechtigte Interesse wird in jedem Einzelfall geprüft, eine feststehende Definition, wann ein solches Interesse besteht und wann nicht, existiert nicht. So soll die Privatsphäre des Eigentümers geschützt werden.

Grundbuchauszug

Im Zusammenhang mit der Grundbucheinsicht steht der Grundbuchauszug. Damit ist eine Abschrift der Grundbucheinträge gemeint. Sie dient als schriftliche Form der Grundbucheinsicht. Auch hier gelten die Regelungen zum Schutz der Privatsphäre des Eigentümers. Nur mit berechtigtem Interesse, etwa bei Vertragsverhandlungen mit Kaufinteressenten, kann ein Grundbuchauszug erstellt werden. Zuständig dafür ist das entsprechende Grundbuchamt.

Grundbuchauszug online

Seit einiger Zeit werden die Grundbücher Deutschlands digitalisiert. In Zukunft können dann alle Daten online abgerufen werden. Bisher ist der Zugang allerdings noch kostenpflichtig und wird vor allem von Banken und Maklern genutzt. Verbrauchern steht im Moment nur ein eingeschränktes Angebot zur Verfügung, so dass in den meisten Fällen doch der Gang zum Grundbuchamt nötig wird.

Wie hoch sind die Grundbuchauszug Kosten?

Den Grundbuchauszug gibt es als normale Kopie oder notariell beglaubigt. Die Gebühren für den Auszug an sich richten sich nach der Gebührentabelle. Ein beglaubigter Grundbuchauszug ist teurer, da bei diesem noch Notarkosten hinzu kommen. Banken verlangen in der Regel einen beglaubigten Grundbuchauszug für eine Baufinanzierung oder ein Immobiliendarlehen.

Grundbucheinträge bereits bei Kalkulation der Baufinanzierung bedenken

Wer ein Grundstück erwirbt und verkauft, muss sich früher oder später mit Grundbucheinträgen auseinandersetzen. Als Käufer sollte man die damit verbundenen Kosten am besten schon bei der Kalkulation der benötigten Darlehenssumme einrechnen. Welche Gebühren für einen einzelnen Grundbucheintrag anfallen, kann man ganz einfach beim zuständigen Grundbuchamt in Erfahrung bringen. Auf diese Weise können diese Art der Nebenkosten bereits vor dem Abschluss einer Baufinanzierung eingeplant werden. Das passende Baudarlehen findet man dann am einfachsten über einen Baufinanzierungsvergleich.