Immobilien als Kapitalanlage – die wichtigsten Fragen zur Wertanlage

Die Immobilie als Kapitalanlage nimmt in Zeiten der Niedrigzinsen einen immer größer werdenden Stellenwert ein. Während man für reguläre Geldeinlagen wie Sparkonten kaum noch Rendite erhält und die Börse aufgrund der starken Schwankungen vielen zu unsicher ist, wendet sich so mancher dem guten alten Betongold zu – gewohnt wird schließlich immer. Der Wohnungsmarkt verspricht hohe Renditen bei großer Zinssicherheit und wird gerade als Altersvorsorge gern gesehen. Doch so einfach, wie es sich mancher Laie vorstellt, ist die Sache mit der Kapitalanlage Immobilie dann auch nicht. Im Gegensatz zu anderen Geldanlagen kann die Wertanlage eins Hauses oder einer Wohnung sehr zeitintensiv sein.

Welchen Vor- und Nachteil haben Immobilien als Geldanlage?

Bevor man sich dazu entscheidet, ein Haus oder Wohnung als Kapitalanlage zu erwerben, sollte man die Vor- und Nachteile einer Kapitalanlage Immobilie genau abwägen. Letztlich hängt es von vielen individuellen Faktoren ab, ob es sich lohnt, diese Form der Geldanlage anderen vorzuziehen. Daher müssen die Vor- und Nachteile immer in den persönlichen Bezug gesetzt werden. Viele weitere Aspekte können in die Entscheidung mit einwirken.

Vorteile der Kapitalanlage in Immobilien:

Vorteil 1 – Aktuelle Marktlage ausnutzen:

Mit einem Haus oder einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage kann man von einem derzeitigen Trend profitieren: Wohnraum wird immer knapper, die Mieten steigen an, immer mehr Menschen sind auf der Suche nach geeigneten Objekten. Wer Wohnraum zur Verfügung stellt, sorgt nicht nur für mehr Entspannung am Wohnungsmarkt, auch der eigene Geldbeutel profitiert von der hohen Nachfrage. Speziell in Städten ist wenig Leerstand zu befürchten. Man kann also davon ausgehen, dass regelmäßig Mieteinnahmen eingehen, wenn man sich dazu entschließt, ein Objekt zu vermieten.

Vorteil 2 – Wenig Wertschwankung:

Im Gegensatz zu Investitionen an der Börse ist der Immobilienmarkt vergleichsweise schwankungsarm. Zwar können im Laufe der Jahre auch hier Schwankungen auftreten, doch Wohnraum wird immer gesucht. Auch wenn die Geburtenrate sinkt, findet tendenziell eher ein Zuwachs statt, da immer mehr Menschen in Singlehaushalten wohnen und Zuwanderer aus dem Ausland ebenfalls Unterkünfte benötigen.

Vorteil 3 – Niedrige Zinsen:

Nicht jeder kann eine große Summe Eigenkapital vorweisen. Für viele ist eine Baufinanzierung daher die einzig mögliche Option, wenn sie eine Immobilie erwerben wollen. Hierfür stehen die Zeichen derzeit sehr günstig. Die Bauzinsentwicklung geht immer weiter nach unten. Noch nie waren Immobilienkredite derart günstig zu haben. Auch wenn Eigenkapital hierfür von Vorteil ist, bieten viele Banken die Möglichkeit einer Vollfinanzierung an, also einer Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital. Viele Annehmlichkeiten wie Forwarddarlehen oder Förderdarlehen machen die Finanzierung nochmals flexibler und auch günstiger. Vor allem bei langen Zinsbindungen profitieren Kreditnehmer stark, da hier die Zinsen noch länger festgeschrieben werden. Sondertilgungen und Tilgungserhöhungen tragen zudem dazu bei, dass ein Kredit schneller abbezahlt werden kann und letztlich günstiger ist.

Vorteil 4 – Steuerliche Vergünstigungen:

Wer sich für eine Immobilie als Kapitalanlage entscheidet, kann von Steuervorteilen profitieren. Vieles kann bei der Steuer abgesetzt werden, u.a. den Kauf des Grundstücks oder Objekts, Baukosten, Modernisierungen, Nebenkosten. Vor allem wenn die Immobilie vermietet wird, kann so gut wie jede Ausgabe von der Steuer abgesetzt werden. Allerdings muss der Immobilienbesitzer dafür auch bereit sein, wesentlich mehr Aufwand in die Steuererklärung zu stecken und die Ausgaben bei den Einkünften aus Vermietung geltend machen. Die Werbungskosten müssen aufgelistet und nachgewiesen werden, um die Chance auf Erstattung zu erhöhen.


Neben den Vorteilen sollte man sich auch die Nachteile vor Augen halten, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können:

Nachteile von Immobilien als Geldanlage:

Nachteil 1 – Hohe Kaufpreise:

So positiv die niedrigen Bauzinsen sind, sie tragen auch dazu bei, dass die Kaufpreise für Immobilien immer höher werden. In vielen Lagen, vor allem Großstädten mit hoher Bevölkerungsdichte, steigen die Kosten für Wohnraum. Dieser hohe Kaufpreis muss in die Rendite mit einberechnet werden, die man aus der Immobilie als Kapitalanlage erhält. Dies gleicht sich jedoch langfristig wieder aus, da eine gute Lage eine hohe Nachfrage begünstigt, so dass hier tendenziell weniger Leerstand und höhere Mieten zu erwarten sind.

Nachteil 2 – Hoher Aufwand:

Wer eine Immobilie selbst vermietet und als Wertanlage nutzt, hat einen wesentlich höheren Aufwand als bei anderen Geldanlagen. Gerade wenn man mehrere Mieter hat, wird der Verwaltungsaufwand zeitintensiv und auch kostenintensiv. Wer diesen Aufwand scheut, sollte sich eher bei indirekten Investitionen umsehen und nicht selbst aktiv an der Vermietung teilnehmen (Immobilienfonds). Auch handelt es sich bei dieser Form der Kapitalanlage um eine sehr langfristige Angelegenheit, die sich erst nach Jahren oder gar Jahrzehnten wirklich rentiert.

Nachteil 3 – Risiko bleibt:

Immobilien gelten zwar als schwankungssicherer als andere Geldanlagen, dennoch ist auch diese Form der Wertanlage nicht komplett ohne Risiko. Die gute Lage einer Immobilie kann über die Jahrzehnte an Attraktivität verlieren (andersrum ist dies natürlich auch möglich). Mietausfälle, Verwüstungen und Mietnomaden sind ein ebenfalls nicht direkt kalkulierbares Risiko, das stets auftreten kann. Zudem sollte man sich bewusst darüber sein, dass das Kapital sehr einseitig verteilt ist.


Vorteile – Immobilie als Kapitalanlage Nachteile – Immobilie als Kapitalanlage
Wohnraum ist immer gefragt Hohes Kaufpreisniveau
Wenig Schwankungen auf dem Mietmarkt Aufwändiger als andere Geldanlagen
Niedriges Zinsniveau bei der Baufinanzierung Restrisiko bleibt
Steuervorteile (speziell als Vermieter)

Welche verschiedenen Formen der Kapitalanlage gibt es im Bereich Immobilien?

Ob eine Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll ist, hängt nicht nur von der persönlichen Situation ab, sondern auch davon, welche Art der Investition man tätigt. Es gibt verschiedene Wege, Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen. Hier sollen die wichtigsten vorgestellt werden.

Das Haus als Wertanlage

Ein Einfamilienhaus ist eine der kostenintensivsten Wertanlagen, da mehr Wohnraum auf weniger Mieter kommt und die Investition relativ hoch ist. Bei Mehrfamilienhäusern relativiert sich dieser Faktor wieder etwas. Der Aufwand ist tendenziell weniger als bei Mietwohnungen, da man weniger Mieteinheiten hat.

Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Ein ganzer Komplex an Mietwohnung ist meist eine sehr viel größere Investition als ein Haus. Hier hat man jedoch die Möglichkeit, mehr Mieteinnahmen zu generieren. Tendenziell ist die Mieterfluktuation höher, ebenso wie der Verwaltungsaufwand. Viele kaufen daher nur einzelne oder eine Wohnung als Kapitalanlage, da der Aufwand sehr viel überschaubarer ist.

Ferienwohnung als Kapitalanlage

Die Ferienwohnung ist einer Sonderform der Wertanlage. Hier ist der Verwaltungsaufwand größer, da eine sehr viel höhere Fluktuation herrscht, doch die Mieten fallen dafür auch höher aus. Dies Investition in einer Ferienwohnung lohnt sich jedoch nur, wenn die Lage lukrativ ist. Die Eigennutzung ist ein nicht zu unterschätzender Plusfaktor.

Gewerbeimmobilie als Kapitalanlage

Eine Gewerbeimmobilie kann viel Rendite bringen, vor allem wenn die Lage attraktiv ist, doch das Risiko ist hier weitaus größer als bei Privatimmobilien. Das liegt daran, dass der Markt mehr Schwankungen unterliegt als bei privatem Wohnraum. Hier ist daher wesentlich mehr Erfahrung und auch Glück gefragt.

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Die Nachfrage nach Pflegeplätzen wird stetig höher und dieser Trend wird aufgrund des demographischen Wandels auch in der Zukunft anhalten. Eine Investition in eine Pflegeimmobilie scheint daher krisensicher zu sein. Wer den Eigenaufwand scheut, kann über einen externen Betreiber der Pflegeeinrichtung den Verwaltungsaufwand erledigen lassen. Die Pflegeimmobilie kann auch für die eigene Zukunft eine gute Vorsorge sein, da man ein Belegungsrecht hat. Es geht jedoch auch eine Nummer kleiner, beispielsweise bei behinderten- oder seniorengerechten Wohnungen. Die sachgerechte Sanierung kann von Einrichtungen wie der KfW gefördert werden.

Indirekte Kapitalanlage Immobilie

Es muss nicht immer der direkte Erwerb von Immobilien sein, um eine Rendite zu machen. Immobilienfonds oder Anteile an Immobilien können eine ebenso lohnenswerte Investition sein und sie sind zudem mit wesentlich weniger Eigenaufwand verbunden. Immobilienfonds werden meist standardisiert von Banken und Anlagegesellschaften angeboten. Man unterscheidet zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Offene Immobilienfonds investieren meist in mehrere Projekte, sei es weltweit oder aus bestimmten Branchen etc., die breit gestreut sind. Geschlossene Fonds investieren hingegen in ein Einzelprojekt, bei denen eine einmalige Investition stattfindet.

Auch Crowdinvesting stellt eine indirekte Investition dar. Hier tragen die Investoren einen Teil zur Finanzierung eines Wohnprojekts bei, indem sie einen Kredit gewähren und dann an dem Gewinn beteiligt werden. Jedoch ist es schwierig, hier seriöse Projekte zu finden.

Wie findet man das passende Objekt?

Hat man sich dazu entschieden, eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben und diese zu vermieten, muss man ein passendes Objekt finden. Einfach eine beliebige Wohnung kaufen als Kapitalanlage ist überstürzt, ebenso die blinde Investition in Immobilienfonds und Co. Es muss abgewogen werden, ob die Renditechancen hoch genug sind, um den Aufwand zu rechtfertigen. Folgende Faktoren sollten in die Suche mit einfließen:

  •   Lage
  •   Kaufpreis
  •   Objektart
  •   Energieeffizienz
  •   Steuern und Zusatzkosten

Die Lage gilt als wichtigster Faktor bei der Immobiliensuche. So banal es klingen mag, ist die Lage ausschlaggebend dafür, wie viel man für eine Wohnung verlangen kann. Dies spielt sowohl bei Vermietungen als auch bei potentiellen Wiederverkäufen eine Rolle. Je besser angebunden ein Objekt an den öffentlichen Nahverkehr, Straßen, Stadtzentren, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, medizinischer Versorgung ist, desto mehr potentielle Mieter werden sich finden. Der Stadtteil spielt eine wichtige Rolle und man sollte diesen vor dem Kauf genau prüfen: Wie ist der derzeitige Mietspiegel? Wie wird sich das Viertel in Zukunft entwickeln? Wie hoch ist die Arbeitslosenquote, wie hoch die allgemeine Lebensqualität? Wer sich vorstellen kann, selbst in der Immobilie zu wohnen, hat einen guten Anhaltspunkt darüber, ob auch andere bereit sind, dies zu tun.

Der Kaufpreis sollte der Lage angemessen sein. Ein Blick auf vergleichbare Objekte kann helfen, den Preis besser einzuschätzen. Auch wenn ein hoher Kaufpreis die Rendite zu Anfang mindert, kann er sich auf lange Sicht auszahlen, wenn das Haus oder die Wohnung attraktiv für potentielle Mieter ist. Vorsicht ist geboten, wenn Vermittler am Kauf beteiligt sind, da der Preis dadurch in die Höhe geschraubt wird, damit jeder einen Teil vom Kuchen abbekommt.

Die Objektart wirkt sich ebenfalls auf den Kaufpreis aus. So haben (mitunter denkmalgeschützte) Altbauten andere Voraussetzungen als Neubauten. Altbauten befinden sich meist in guten zentralen Lagen und können daher zu hohen Preisen vermietet werden. Denkmalgeschützte Häuser bieten Steuervorteile, sind jedoch auch intensiver in der Wartung. Renovierungen fallen schneller an als bei Neubauten und es müssen meist bestimmte Auflagen erfüllt werden. Bei Neubauten fallen zunächst keine Sanierungsarbeiten an. Handelt es sich um ein Gebäude mit komplettem Erstbezug, müssen zunächst Mieter gefunden werden, was bei einer Immobilie mit Bestand nicht der Fall ist.

Die Energieeffizienz spielt hier ebenfalls eine Rolle. Als Immobilienbesitzer muss man dafür Sorge tragen, dass gewisse Energiestandards eingehalten werden, so dass Maßnahmen wie Dachsanierung oder Dämmung erforderlich sein können. Diese können die Folgekosten nach dem Kauf wesentlich erhöhen, lassen sich jedoch teilweise durch Mieterhöhungen ausgleichen. Der Energieausweis gibt Aufschluss darüber, wie es um die Energieeffizienz des Objekts bestellt ist.

Neben dem regulären Kaufpreis sollten auch die Zusatzkosten eine Rolle spielen, wenn man das passende Haus oder die passende Wohnung als Kapitalanlage finden will. Dazu gehören Maklerprovisionen, Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Kosten für Versicherungen und Kreditversicherungen sowie später Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Auch Gutachter und Berater können zusätzliche Kosten verursachen.

Gerade Laien sollten nicht auf eigene Faust auf die Suche gehen, sondern sich Beratung suchen. Im Internet kann man sich zunächst auf Immobilienportalen umsehen, welche Objekte geeignet wären und was man in der eigenen Preisklasse erwarten kann. Makler oder Banken haben zudem den notwenigen Marktüberblick und helfen bei der Suche nach einer Immobilie als Geldanlage mit dem notwendigen Knowhow.

Welche Renditen sind zu erwarten?

Wer sich für eine Immobilien Kapitalanlage entscheidet, tut dies in erster Linie für ein Zusatzeinkommen, eine sichere Geldanlage oder für die Altersvorsorge. Springt keine Rendite dabei heraus, sind Immobilien als Kapitalanlage zusätzlicher Ballast. Ob und wieviel Rendite man erwirtschaften kann, hängt stark von individuellen Faktoren ab. Sie wird beeinflusst durch Faktoren wie:

  • Kaufpreis und sonstige anfallende Kosten
  • Kosten für etwaige Immobiliendarlehen
  • Laufende Instandhaltungskosten
  • Mieteinnahmen
  • Dauer der Investition

Kurz und knapp handelt es sich bei der erwartbaren Mietrendite um den Wert, der abzüglich aller Kosten am Ende übrigbleibt. Es gibt sowohl eine Brutto- als auch eine Nettorendite. Die Bruttorendite ist dabei wesentlich einfacher zu berechnen, jedoch ist sie auch ungenauer. Sie berechnet sich wie folgt:

Berechnung der Bruttorendite:
(Mieteinnahmen pro Jahr : Kaufpreis bzw. Marktwert) x 100
Beispiel:
Immobilienwert: 250.000 Euro
Mieteinnahmen im Jahr: 20.000 Euro
(20.000 : 250.000) x 100 = 8,00% Bruttorendite

Um ein realistischeres Bild der Rendite zu erhalten, muss die Nettorendite berechnet werden. Sie bezieht weitere Punkte mit ein, die bei der Bruttorendite außen vor sind. Es wird hier mit einbezogen, dass Kosten für die Grunderwerbssteuer, den Grundbucheintrag, Notargebühren sowie eine etwaige Maklercourtage anfallen. Sind diese Kostenfaktoren plus eventuell sofort anfallende Renovierungskosten zum Kaufpreis hinzugerechnet, hat man die tatsächlichen Nettokosten vor sich.

Auch bei den Einnahmen müssen weitere Kostenfaktoren abgezogen werden. Vom Mieterlös sollten Kosten wie nicht umlagefähige Nebenkosten, Reparaturkosten, Rücklagen sowie ein einkalkulierter Leerstand abgezogen werden. Auch bei einer laufende Baufinanzierung fallen Zinskosten an, die eventuell abgerechnet werden müssen.

Berechnung der Nettorendite:
Kosten Investition: Kaufpreis + Grunderwerbssteuer + Maklercourtage + Notarkosten
Reale Mieteinnahmen: Mieteinnahmen – Hausverwaltungskosten – Nebenkosten – Rücklagen – Reparaturkosten – Leerstandskoten

Die Nettomietrendite kann daher stark von der Bruttomietrendite abweichen. Daher sollte man vor allem vor Vermittlerangeboten zurückschrecken, die eine hohe Rendite für Immobilien als Kapitalanlage versprechen. Unseriöse Anbieter könnten eine sehr hohe Rendite versprechen, die so nicht erreicht werden kann.

Fazit: Lohnt sich die Immobilie als Kapitalanlage?

Ob man sich für eine Immobilien-Kapitalanlage entscheiden sollte, hängt von der persönlichen Situation ab. Eine Investition in eine Immobilie als Geldanlage kann sich durchaus lohnen, allerdings nur, wenn alle Voraussetzungen stimmen. Die Entscheidung steht oder fällt letztlich mit dem passenden Objekt, das man als Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus vermietet. Daher sollte man sich mit der Frage, ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt, ausgehend beschäftigen und die Ertragschancen vorab sehr konservativ berechnen. Wem das Risiko und der Aufwand zu groß ist, selbst eine Immobilie zu erwerben, sollte sich lieber nach Immobilienfonds etc. umsehen.