Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie und ihre wichtigsten Regelungen

In einer EU-weiten Niedrigzinsphase wie aktuell erhalten Sparer nur Minizinsen auf ihr Geld – jedoch ist es möglich, zu sehr günstigen Konditionen, einen Kredit aufzunehmen. Viele Menschen erfüllen sich daher den Traum vom Eigenheim und nehmen ein Baudarlehen auf. Das Kreditgeschäft ist folglich für viele Banken ein wichtiger Geschäftszweig. Um jedoch eine Immobilienblase zu verhindern, wie sie maßgeblich zur Finanzkrise in den USA beitrug, und Menschen vor Überschuldung zu schützen, hat die EU 2014 eine Richtlinie erlassen, die die Vergabe privater Immobiliendarlehen in den Mitgliedstaaten stärker reguliert: die sogenannte Wohnimmobilienkreditrichtlinie.

Seit ihrem Inkrafttreten in Deutschland am 21. März 2016 sorgt die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie für kontroverse Diskussionen. Und das sowohl bei Verbraucherschützern als auch bei Banken. Denn für beide Seiten sieht die Wohnimmobilienkreditrichtlinie in der Vergabe von Immobiliendarlehen einige wichtige Änderungen vor.

Wohnimmobilienkreditrichtlinie: Zusammenfassung wichtiger Regelungen für…

…Verbraucher …Banken Daraus folgt:
strengere Bonitätsprüfung Immobilienwert spielt keine hauptsächliche Rolle mehr Kreditvergabe nur bei ausreichend Einkommen und Eigenkapital
Alter des Darlehensnehmers wird wichtiger Kreditvergabe nur, wenn kein Zweifel besteht, dass Vetragspflichten erfüllt werden ältere Darlehensnehmer sind im Nachteil
bessere Beratung und Aufklärung
bei Kreditabschluss
umfassende Beratungs-
und Dokumentationspflichten
Haftung der Bank bei
Falschberatung
Widerrufsrecht bei Fehlern im Vertrag wird zeitlich beschränkt trotz Fehler kein ewiges Widerrufsrecht für Verbraucher


Das ändert sich für Verbraucher

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR), umgangssprachlich auch Wohnimmobilienrichtlinie oder Immobilienkreditrichtlinie, soll eine zu laxe Kreditvergabe der Banken verhindern. Um dieses Ziel zu erreichen, sieht die WIKR einige Regulierungen vor.

Strengere Kreditwürdigkeitsprüfung von Verbrauchern

Bei einer Baufinanzierung wird die Immobilie – u. a. neben Einkommen und Vermögen – als zusätzliche Sicherheit für den Kreditgeber hinterlegt. Kommt es zur Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers, kann die Bank die Immobilie zwangsversteigern und mit dem Erlös das geliehene Geld zurückerhalten. Daran ändert sich grundsätzlich auch mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2016 nichts – allerdings dürfen sich Banken in ihrer Kreditentscheidung nicht mehr alleine auf das Haus und die erwartete Wertentwicklung als Kreditsicherheit berufen. Im Umkehrschluss bedeutet das, dass die Bonität, die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers, wichtiger wird. Zur Beurteilung der Kreditwürdigkeit zählen zum Beispiel regelmäßige Einnahmen, frei verfügbares Vermögen sowie zusätzliche Kreditsicherheiten wie eine Risikolebensversicherung. Wer ein zu geringes Einkommen bezieht und/oder über kein bzw. kaum Erspartes verfügt, hat es demnach (noch) schwerer, einen Immobilienkredit zu erhalten. Die strengere Kreditwürdigkeitsprüfung ist daher besonders nachteilig für Einkommensschwächere, die ein Immobiliendarlehen aufnehmen möchten.

Widerrufsrecht wird zeitlich begrenzt

Für Verbraucher bringt die Wohnimmobilienkreditrichtlinie eine weitere wichtige Änderung in Bezug auf das Widerrufsrecht bei Baufinanzierungen mit sich. So erlischt spätestens 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss das Widerrufsrecht – und das auch, wenn die Widerrufsbelehrung der Bank fehlerhaft ist bzw. ganz unterblieben ist. Für viele Verbraucher waren zuvor fehlerhafte Widerrufsbelehrungen ein willkommener Anlass, eine Umschuldung vorzunehmen und ein besseres Angebot bei einem anderen Anbieter abzuschließen. Mit der zeitlichen Einschränkung des Widerrufsrechts schiebt der Gesetzgeber dem ewigen Widerruf einen Riegel vor. Die Einschränkung des Widerrufsrechts gilt für Neuverträge. Doch auch Altvertrage sind betroffen. Denn diese können Verbraucher aufgrund von Fehlern in der Widerrufsbelehrung bereits seit Juni 2016 nicht mehr widerrufen.

Alter des Kreditnehmers wird wichtiger

Bei der Kreditvergabe spielt das Alter des Kreditnehmers eine wichtige Rolle. Und genau auf das Alter hat die Wohnimmobilienkreditrichtlinie Auswirkungen. Denn das Gesetz verlangt, dass kein Zweifel daran besteht, dass der Kreditnehmer seine Kreditverpflichtungen vertragsgemäß erfüllt. In der Praxis kann das heißen: Je älter der Kreditnehmer, desto geringer ist die Chance auf einen Kredit. Folglich haben ältere Menschen und Rentner häufig schlechtere Karten, ein Immobiliendarlehen zu erhalten.

Das ändert sich für Banken

Verbraucherschützer kritisieren häufig, dass mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie insbesondere älteren Darlehensnehmern sowie jüngeren Menschen und Familien, die noch kein Vermögen aufbauen konnten bzw. finanziell eingeschränkter sind, der Zugang zu Krediten erschwert wird. Doch nicht nur der Verbraucherschutz sieht die Wohnimmobilienkreditrichtlinie kritisch – auch Vermittler von Verbraucherdarlehen sind sich einig: die neue WIKR überreguliert und dreht an den falschen Schrauben.

Erhöhtes Haftungsrisiko

Immobiliardarlehensvermittler sehen das Problem vor allem in den strengeren Haftungsregelungen für Kreditgeber. Denn diese sind – und das ist neu – per Gesetz dazu verpflichtet – ein Immobiliendarlehen nur dann zu vergeben, wenn kein erheblicher Zweifel daran besteht „[..] dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen, […], vertragsgemäß nachkommen wird“ – eine vage Formulierung, die seit Inkrafttreten im März 2016 für Rechtsunsicherheit sorgte. Schließlich gehen Banken mit jeder Kreditvergabe das Risiko ein, dass sie unter Umständen dafür haften, wenn das Kreditgeschäft platzt. Als Konsequenz lehnen Kreditgeber eine Darlehensanfrage im Zweifelsfall ab, die sie zuvor möglicherweise gewährt hätten oder fordern zusätzliche Sicherheiten vom Verbraucher, wie eine Berufsunfähigkeitsversicherung oder eine Risikolebensversicherung, die das Kreditausfallrisiko reduzieren.

Umfangreiche Beratungs- und Dokumentationspflichten

Für Kreditvermittler erhöht sich nicht nur das Haftungsrisiko in Bezug auf die Kreditwürdigkeitsprüfung. Auch für Falschberatung können diese haftbar gemacht werden. Dazu sieht die Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie umfassende Beratungs- und Dokumentationspflichten vor. So müssen Kreditvermittler zum einen nachweisen, dass sie über die nötigen Sachkenntnisse für eine Beratung verfügen und die in der WIKR formulierten Qualitätsanforderungen erfüllen. Zum anderen sind sie dazu verpflichtet, nur passende Produkte anzubieten und die Kunden umfassend über ihre Pflichten und Risiken zu informieren.

Gesetzgeber hat Nachbesserungsbedarf erkannt

Auch wenn die Auswirkungen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie auf die Vergabe von Baudarlehen noch nicht klar erhoben sind – einige Finanzexperten monieren, dass in Bezug auf die deutsche Kreditvergabe gar kein Bedarf für Regulierungen bestehe. Verbraucherschützer betonen vor allem die negativen Folgen für Kreditnehmer: Insbesondere ältere Darlehensnehmer sowie junge Leute, die bisher noch kein Vermögen aufbauen konnten oder junge Familien, die finanziell eingeschränkt sind, seien im Nachteil. Experten sind sich außerdem einig: Die vage Formulierung des Gesetzes führe zu sehr unterschiedlichen Interpretationen beim Kreditgeber und fördere daher Rechtsunsicherheit.

Der Bundestag hat den Nachbesserungsbedarf erkannt und am 30. März 2017 in einem Gesetzesentwurf einige Änderungen für das bisherige Umsetzungsgesetz beschlossen, die einer restriktiven Kreditvergabe durch die WIKR entgegenwirken sollen. Dazu wurde klargestellt, dass Kreditgeber den Immobilienwert wieder stärker bei der Kreditentscheidung berücksichtigen dürfen. Für Kredite, die nur zur Renovierung oder Modernisierung vergeben werden, und den Wert der Immobilie nicht übersteigen, gelten keine Einschränkungen mehr. Beschlossen wurde außerdem: Droht eine Immobilienblase, darf die Bafin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) einschreiten und regulierende Maßnahmen ergreifen und zum Beispiel Obergrenzen für Kredite formulieren.