Zinsbindung: Welche Zinsbindungsfrist eignet sich für mich?

Was versteht man unter Zinsbindung?

Zinsbindung bzw. Zinsbindungsfrist bedeutet einen zwischen Bank und Kunden fest vereinbarten Zins für einen Kredit, der sich während der vertraglich vereinbarten Zeit nicht verändern kann. Ist die Zinsbindung gegeben, handelt sich beim Kredit um ein Festzinsdarlehen, das im Gegensatz zu einem Kredit mit variablem Zinssatz steht. Durch die Zinsbindung ist der Darlehenszins unbeeinflusst von aktuellen Marktentwicklungen. Läuft beispielsweise eine Zinsbindung 20 Jahre, so ist der Zinssatz für diesen Zeitraum garantiert, unabhängig davon, welche Zinsen zu den Zeitpunkten inzwischen für Neuverträge gelten. Welche Vorteile hat die Zinsbindung beim Baudarlehen und lohnt es sich, auf eine möglichst lange Zinsbindung zu bestehen?

So funktioniert die Zinsbindung in der Praxis

Generell haben alle normale Kredite, die man bei gängigen Banken findet, eine Zinsbindung (auch Sollzinsbindung genannt). Diese ist über die gesamte Laufzeit garantiert. Man spricht jedoch hier selten von Zinsbindungsfrist, da der Kredit zum Ende der Laufzeit ohnehin abgezahlt ist.Ausgenommen von der Zinsbindung sind variable Kredite wie Rahmenkredite oder Dispokredite. Bei diesen kann sich der Zinssatz jederzeit ändern und sie laufen nicht wie reguläre Annuitätendarlehen mit konstanten Raten über einen fest definierten Zeitraum.
Der Begriff kommt fast nur bei Produkten wie Baudarlehen zur Anwendung. Dies hat den Grund, dass Baudarlehen sehr lange getilgt werden. Sie laufen oft insgesamt mehrere Jahrzehnte lang – viele zahlen ihr halbes Leben einen Baukredit ab. Die Baufinanzierung Zinsbindung ist jedoch normalerweise nicht ganz so lang. Bei Vertragsschluss vereinbart man zum Beispiel eine Zinsbindung von zehn oder 15 Jahren. Ist die Zeit um, bleibt eine Restschuld übrig. Diese muss dann mittels einer Anschlussfinanzierung getilgt werden, wobei auch hier wieder eine Zinsbindung vereinbart wird oder das gesamte Darlehen bis Laufzeitende (d.h. dem Auslaufen der Zinsbindungsfrist) getilgt wird.

Zinsbindung 10 Jahre: Beispiel

  • Kreditbetrag: 100.000 Euro
  • Sollzinssatz (gebunden): 1,20% p.a.
  • Tilgung: 3%
  • mtl. Rate (konstante Tilgung): 350,00€
  • Zinszahlungen: 10.234,75€

Restschuld: 68.142,70€

Zinsbindung 20 Jahre: Beispiel

  • Kreditbetrag: 100.000 Euro
  • Sollzinssatz (gebunden): 1,20% p.a.
  • Tilgung: 3%
  • mtl. Rate (konstante Tilgung): 350,00€
  • Zinszahlungen: 16.317,86€

Restschuld: 32.225,81€

Welchen Vorteil hat ein Kredit mit Zinsbindung?

Ein GeldscheinDurch eine Zinsbindung ist das Zinsänderungsrisiko ausgehebelt. Es hat den Vorteil für den Kunden, dass er genau planen kann, wie hoch die monatlichen Ausgaben sind, und mit weniger Ausfallrisiko in die Finanzierung einsteigen kann. Ist der Zinssatz einmal vereinbart, kann er nicht mehr geändert werden. Steigen die Marktzinsen während der Laufzeit, ist der Kreditnehmer hiervon nicht betroffen. Die Raten bleiben also bis zur Zinsbindungfrist konstant, es sei denn, man passt die Tilgung an (meist nach oben), um schneller schuldenfrei zu sein.

Andererseits kann die Zinsbindungsfrist auch einen Nachteil für den Kunden darstellen und zwar immer dann, wenn die Marktzinsen sinken. Dies wäre beispielsweise aktuell der Fall, wenn Kreditnehmer vor zehn Jahren ein Baudarlehen mit 20 Jahre Zinsbindung abgeschlossen hat: In den letzten Jahren sind die Zinsen stark gesunken, doch der Kreditnehmer sitzt auf den höheren Zinsen fest.

Tipp: Ab 10 Jahren Laufzeit ist es übrigens unerheblich, welche Zinsbindung man für die Baufinanzierung vereinbart hat – dann kann man das Darlehen grundsätzlich vorzeitig wechseln und einen neuen Zinssatz vereinbaren. Wichtig ist lediglich, dass seitens des Kunden die Kündigungsfrist eingehalten wird, wenn man frühstens ab einer Zinsbindung von zehn Jahren aussteigen will. Im Gegenzug hat die Bank jedoch nicht das Recht, einfach nach zehn Jahren den gültigen Darlehensvertrag aufzuheben und dem Kunden womöglich höhere Zinsen aufzuschwatzen.

Für Banken hat die Zinsbindung auch Vorteile, da sie bereits zu Vertragsschluss fest mit den eingehenden Zinsen rechnen kann – zumindest für mindestens 10 Jahre.

Welche Zinsbindung sollte man wählen?

Die Zinsbindungsfrist kann individuell festgelegt werden, doch meist haben Banken feste Strukturen für die Gestaltung der Zinsbindung. Normalerweise gibt es Stufen von 5, 10, 15, 20 und gar 25 oder 30 Jahren. Je länger die Zinsbindung vereinbart wird, desto höher wird meist der Zins, da das Risiko für die Bank mit steigendem Zeitraum immer schlechter eingeschätzt werden kann.
Spekuliert man auf sinkende Zinsen, wählt man am besten eine kurze Zinsbindung, um dann möglichst frühzeitig wieder auf eine Anschlussfinanzierung umsteigen zu können, die günstigere Zinsen bietet.
Zu den derzeitigen Niedrigzinsen empfiehlt sich eher die umgekehrte Strategie, um die Zinsen möglichst lange zu behalten. Dann lohnt sich auch der vorzeitige Ausstieg nach zehn Jahren nicht, es sei denn, die Darlehenszinsentwicklung geht noch weiter zugungsten des Kreditnehmers nach unten.
Zu Niedrigzinszeiten lohnt sich oftmals auch ein Volltilgerdarlehen. Hier ist die Zinsbindung identisch mit der Gesamtlaufzeit des Darlehens, d.h. man hat am Ende der Zinsbindungsfrist das Darlehen komplett getilgt und keine Restschuld mehr. Hier müssen allerdings hohe Raten und eine hohe Tilgung angesetzt werden, die sich nicht jeder leisten kann und die Banken auch nicht jedem Kunden bewilligen.

Zusammengefasst bedeutet dies:

  • Abschluss bei niedrigen Zinsen → Lange Zinsbindung wählen (Wechselmöglichkeit ist trotzdem ab 10 Jahren gegeben)
  • Abschluss bei hohen Zinsen → Kurze Zinsbindung wählen und frühzeitig wechseln

Ist ein vorzeitiges Ende der Zinsbindungsfrist möglich?

Generell gilt, dass die Zinsbindung nach zehn Jahren pauschal enden kann, sofern man sich an die Kündigungsfrist hält, die meist sechs Monate beträgt. Man muss dann keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, wenn man das Darlehen ablöst. Diese wird nur dann verlangt, wenn der Kreditnehmer ein Darlehen ohne Einhaltung der Frist auflösen möchte. Da ein Baudarlehen, das über ein Grundpfandrecht abgesichert ist, nicht vor Ablauf der zehn Jahre zurückgenommen werden muss, kann es sein, dass hohe Gebühren anfallen, wenn es doch gekündigt werden soll (Vorfälligkeitsentschädigung).
Grundsätzlich müssen Banken das Darlehen, das durch ein Grundpfandrecht gesichert ist, nicht zurücknehmen. Gründe wie Scheidung, Krankheit oder Zahlungsunfähigkeit können jedoch das Umgehen der Zinsbindungsfrist begünstigen. Eine Pflicht besteht nur dann, wenn die Immobilie verkauft wird.